业主管理委员会聘用物业公司是否得招开业主大会通过？

一、业主管理委员会聘用物业公司是否得招开业主大会通过？

业主大会是小区行使民事权利的主体。业主委员会是他的执行机构，业主委员会在召开业主大会双过半通过后，业主委员会才可以与中标物业服务企业签订物业服务合同。物业管理条例规定的很详细，物业管理条例是一种程序法规，业委会无权超越。

二、业主怎样自己聘用物管？

业主自己只能聘用家政服务，而不是聘用物业公司。物业公司的选聘工作只能有业主大会决定，因为物业公司是对整个小区提供物业服务的，所以必须由代表全体业主利益的业主大会来决定选聘工作。

而业主自己聘用的物业管理只是管理业主自己的房屋，所以只能是家政服务。

三、业主怎么考核物业公司？

业主对物业的评价考核主要从几个方面着手：

1、物业管理费用的收取。这是硬指标，费用收的上来，说明业主支持这个物业公司，收不上来，肯定有关于物业管理的一定的不足在里面；

2、物业管理年度公示是否到位。物业企业根据业主大会和业主委员会的要求，每年定期的公示物业管理开支、人员编制、公共能耗、企业法定税费等，说明这家物业公司是透明公开的，值得信赖；

3、物业对小区的公共管理情况；

4、物业开展多种经营的情况；

5、物业开展创建示范小区的情况；

6、物业管理对小区公共安全的管理情况；

7、物业对小区公共设备设施的管理情况；

8、物业开展节约降耗的情况；

9、物业开展是社区文化的情况；

10、物业开展精神文明建设的情况；

11、物业对小区建筑物、公共设备设施、场地场所管理的情况报告；

12、物业是否动用公共维修资金，动用的情况；

四、业主如何更换物业公司？

根据规定，小区业主是有权力更换物业的，在更换物业之前，需要获得三分之二的业主同意才行。

1、首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。

2、居民小区想要更换物业的话，那么需要到你们当地的住建局的物业科申请更换，最好等到现在物业到期了，然后选聘新的物业进入小区。

3、与小区物业公司直接交涉，以和为贵。物业公司有很多服务方面的细节方面做得不够到位，这样才会引起业主的不满。不过万事以和为贵，如果可以的话，找几个业主代表跟物业心平气和的坐下来谈谈，讲讲物业需要改进的地方，这样就可以共同进步。

4、法定更换物业管理企业的条件所需程序。当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

五、业主怎么进入物业公司？

业主可以在物业公司招聘时进入物业。得经过物业公司的考核合格才能上班。物业公司是小区的大管家，是经过百分之六十以上的业主聘请来的，认真做好安保工作，不使业主受到损失，做好清洁卫生，做好后勤保障，水电正常，使业主住的舒心，放心。

业主积极缴纳物业费，只有业主和物业携手共建美丽小区。

六、保安业主打架物业公司？

上班期间，且在服务处所范围内，就有关系假如业主有伤害，需要赔偿，你和物业公司就要一起赔。物业公司承担连带责任物业管理的范围是由业主和物业服务企业按照物业服务合同中约定，主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。所以物业公司是没有尽职的，应该对你的损失承担赔偿责任。

七、新小区的物业公司由谁聘用？

答：对于这个问题，首先要看具体情况的。一般情况下开发商有自己的物业公司，那么在该小区建筑到后期时，其物业公司已经入场熟悉协助该小区了，另外就是物业公司前来开发商处竞聘，所以任何一个新小区开盘就有物业公司了。

八、业主与物业公司之间构成？

业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。用俗语说就是物业服务企业提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。

九、业主如何对物业公司审计？

业主可以对物业公司进行审计，以确保其服务质量和财务状况符合规定。以下是业主可以对物业公司进行审计的一些建议：

1. 成立业主委员会：成立一个代表业主利益的业主委员会，以组织、协调和监督物业公司的工作。

2. 制定审计计划：根据物业公司的服务合同和业主需求，制定详细的审计计划，明确审计目的、范围、方法和时间表。

3. 审核服务质量：对物业公司的服务质量进行评估，包括保洁、绿化、安保、维修等。可以通过业主满意度调查、实地考察、查阅记录等方式进行评估。

4. 审查财务报告：要求物业公司提供财务报告，包括收入、支出、成本等。聘请专业审计师对财务报告进行审核，确保财务报告真实、完整、准确。

5. 检查收费标准：审核物业公司的收费标准是否符合合同约定和当地政策规定，确保业主权益不受损害。

6. 监管维修资金：监督物业公司对维修资金的管理，确保维修资金使用合理，并根据需要组织维修资金的审计。

7. 信息公开透明：要求物业公司公开服务标准、收费标准、维修资金使用情况等相关信息，接受业主监督。

8. 解决审计中发现的问题：针对审计中发现的问题，要求物业公司及时整改。对整改不到位或拒不整改的物业公司，业主委员会可以采取必要的措施，如约谈、罚款、解聘等。

通过以上措施，业主可以更好地监督物业公司的服务质量和财务状况，保护自身权益。同时，通过与物业公司的有效沟通和合作，可以共同营造一个和谐、舒适的居住环境。

十、物业公司如何与业主沟通？

记住业主的姓名 沟通中，物业管理人员要尽量把业主的名字记住。在与业主碰面时，礼貌地呼出对方的姓名：“鬃先生，您好！”会使对方感到非常愉快。

★尊重对方的习惯 在与业主沟通过程中，物业管理人员首先要尊重对方的习惯，了解不同国家、民族、地区以及宗教的基本常识，会使业主感到温馨，容易理解和接受物业管理公司的工作。

★注意语言的表达方式 熟练运用语言技巧，可以沟通物业管理公司与业主的信息，协调企业与业主的关系，并树立企业的良好形象。