民法典物业服务合同

一、民法典物业服务合同

民法典物业服务合同：解读与应用

随着我国民法典的正式实施，新的法律规定对于物业服务合同的内容进行了详细规定并进行了进一步的明确。本文将就民法典对于物业服务合同的相关规定进行解读与应用。

一、物业服务合同的定义与要素

根据民法典的规定，物业服务合同是指物业服务提供人向物业服务接受人提供的维修、保养、管理等物业服务的合同。

物业服务合同的要素包括：

• 合同当事人：即物业服务提供人与物业服务接受人；
• 物业服务内容：包括维修、保养、管理等具体服务内容；
• 物业服务期限：合同开始和结束的时间；
• 物业服务报酬：物业服务提供人获得的报酬。

双方应当在签订合同前就上述要素进行充分的协商和约定，确保双方的权利和义务得到明确。

二、物业服务合同的主要义务

根据民法典第1024条的规定，物业服务提供人的主要义务包括：

• 按照合同约定提供物业服务；
• 保持物业的正常运转；
• 保护物业的安全；
• 维护物业的环境卫生。

而物业服务接受人的主要义务则是支付物业服务报酬，并配合物业服务提供人履行其义务。

双方在履行合同过程中应当遵守诚实信用原则，相互尊重，共同维护合同的有效性和权益的平衡。

三、物业服务合同的变更和解除

根据民法典第1054条的规定，物业服务合同的变更和解除应当经过双方协商一致，并以书面形式进行。

变更合同需要双方的自愿和协商一致，变更的内容应当明确具体。

解除合同则需要符合法律规定的情形，如一方违反合同约定且给对方造成重大损失，或者因不可抗力等客观原因导致无法履行合同。

四、物业服务合同的违约责任

根据民法典的规定，当一方未履行或者不完全履行合同义务，应当承担违约责任。

违约方应当赔偿对方因违约所造成的损失，包括直接损失和间接损失。

对于因不可抗力无法履行合同的情形，双方应当及时通知对方并采取合理措施减少损失，并根据实际情况进行协商和解决。

五、物业服务合同的纠纷解决

在物业服务合同履行过程中，如因合同的解释、履行等问题发生纠纷，双方可以通过协商和调解进行解决。

如协商和调解无法解决的，双方可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求解决纠纷。

六、民法典物业服务合同相关判决案例

民法典的正式实施为物业服务合同的争议解决提供了更为明确和具体的规定，以下是一些相关的判决案例：

1. 某小区业主委员会与物业服务公司签订了物业服务合同，约定物业服务内容包括清洁卫生、绿化管护等。但物业服务公司没有按合同约定进行绿化管护工作，导致小区绿化环境一直处于状况不佳的状态。业主委员会起诉要求解除合同并赔偿损失。法院最终判决解除合同，并判决物业服务公司赔偿业主委员会的损失。

2. 某商业综合体的物业服务合同中约定了物业服务提供人负责保安工作，但在某次保安事件中，物业服务提供人没有及时采取措施，导致商业综合体的经营秩序受到严重影响。商业综合体起诉要求物业服务提供人赔偿损失，并解除合同。法院经审理认定物业服务提供人存在过失，并判决解除合同并赔偿商业综合体的损失。

七、结语

民法典对于物业服务合同的规定为合同当事人提供了更加清晰和明确的法律保障。作为合同当事人，应当充分了解并遵守合同的各项规定，增强双方的合作意识和责任意识，确保物业服务合同能够顺利履行，并维护各方当事人的合法权益。

二、民法典关于物业服务合同的规定？

1、治安管理保障小区业主的人身安全以及财产安全，以及对房屋建筑及其设备设施的安全管理，制定出完善的安全制度并落实。

2、公用设施管理供水、供热、供气、供电、通讯、邮电等市政设施的管理也在物业公司的管理范围之内，他们需保证这些设施的正常运作，并对这些设施进行维护。

3、车辆交通管理小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理同样在物业服务范围之内，若你是小区业主却找不到停车位就可以找物业解决。

相信很多业主都想用用此条。

4、多种生活服务订牛奶、送小孩去托儿所上学、送报纸、就医送药等生活服务，其实也属于物业服务范围之内。

三、民法典最新版物业服务合同解读？

《民法典》首次把“物业服务合同”列为有名合同，吸收了原物业服务合同纠纷司法解释的一些规定，明确了物业服务合同各方的基本权利和义务，避免了以往关于物业服务合同的性质争议。本文对物业服务合同的条款作出解读，并附上新物业服务合同纠纷司法解释。

第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

解读：明确了物业服务合同的概念和物业服务人的种类。概念明确了物业服务人和业主的权利义务，双方应当依法行使权利，履行义务。物业服务人的种类包括物业服务企业和其他管理人，超出了《物业管理条例》第二条关于物业管理仅涉及物业服务企业的范畴的规定，对物业服务区域业主表决自管、临时托管、委托政府代管等形式提供了法律依据。

第九百三十八条　物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同应当采用书面形式。

解读：物业服务合同的内容，依据物业服务和物业管理的特点，明确了七大条款。实践当中，争议最大的是服务质量，合同签订时的条件与发生争议时的客观条件已经产生了很大变化，如果不注意约定，对物业服务企业会很不利。

第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

解读：前期和后期合同，对业主具有法律约束力。容易产生争议的地方是对少数业主的保护，比如业委会签订的合同，对商业物业费和住宅物业费的调整幅度不一样，是否对少数商业业主构成歧视？现有案例以“对业主具有法律约束力”为由驳回商业业主的撤销权诉讼，客观上不利于平等保护业主。

第九百四十条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

解读：《前期物业服务合同》不是完全独立的合同，其合同期限受业委会依法订立的物业服务合同的影响，前期合同期限终止前，可以被新合同取代。这对开发商和前期物业服务企业签订长期合同提出了解决思路，有利于业主依法选聘认可的新物业服务人。

第九百四十一条　物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

解读:专项服务分包。物业服务合同和施工合同的区别是，物业服务人可以独立决定分包人，建设工程的总承包人除合同约定可以分包外，如果要分包，应当获得发包人的同意，这是两者的区别。共同点是物业服务人和总承包人都要就分包人的服务事项向业主负责。禁止全部转委托，或全部支解后分别委托。

第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

解读：物业服务合同与委托合同的一大区别在于，一般而言，物业服务人依自身的专业能力和工作的必要性、合理性，独立开展工作，而受托人一般依委托人的指示工作。只要是服务过程中必须开展的工作，物业服务人有权决定如何做，仅就工作质量向业主负责。同时，涉及秩序管理类的工作，物业服务人义务限于合理措施类和报告协助义务，一般对业主不具有强制性。

第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

解读：定期公开、报告义务。实践中，物业服务企业不足的地方在于履行义务达不到质量要求或承诺标准，维修资金使用情况和收益情况未公示，或未全部公示，在某些案件中对物业服务企业构成不利的影响。

第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

解读：物业服务人提供物业服务和业主支付物业费没有先后履行的区别，一般也无法区分。所以实践中，业主要求物业服务人改进后再支付物业费，一般不会获得法院支持。业主可以服务质量存在违约或不符合政策标准，主张减免部分费用。业主以开发商交付的房屋或公共区域存在质量问题未得到整改为由不支付物业费，法院一般不予支持。

第九百四十五条　业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

　　业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

解读：现行有效的《住宅室内装饰装修管理办法》对装饰装修有详细的规定，之所以对装饰装修活动进行立法管理，是因为装饰装修活动涉及公共环境、可能对共有部分造成损害，为防止这些情况发生，必须对装饰装修活动进行规制。

第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

解读：《民法典》只赋予了业主任意解除权，但未赋予物业服务人任意解除权。与此不同的是，委托合同的委托人和受托人都有任意解除权。提前60日通知，合同可以约定延长或缩短。业主解除合同，物业服务人的损失，不包括可得利益损失，也不包括员工解聘后的赔偿金或补偿金损失，举证责任在物业服务人一方。《民法典》作此规定，是倒逼物业服务人做好服务。

第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

　　物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

解读：原物业服务人的“续聘”请求权，行使的前提是原物业服务人未被解聘，如果业主表决通过了解聘，则业主无须就是否续聘再进行表决。值得注意的是，“续聘”议题的表决结果，同意票和不同意票均未达到法定比例的，属于未作出决定，而不是决定“不续聘”，实践中，一些业委会对投票结果的法律适用存在问题，物业服务人可以发函表明不认可业委会的解释，并要求业委会再召开业主大会进行表决，如果业委会仍不召开，物业服务人可以起诉请求法院判决业委会召开。

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

解读：合同终止后，是不定期合同，参照适用合同其它条款，当事人均享有任意解除权。

第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

解读：合同终止后原物业服务人的交接义务。与948条并不冲突。本条适用于业主大会依法选聘新物业服务人之后，业委会要求原物业服务人交接的具体工作。所以，如果业委会选聘了新物业服务人，原物业服务人不得拒绝交接，不得拒绝退出物业服务区域，各种债权债务关系可以通过协商、调解、诉讼等方式解决。造成业主损失的，应当赔偿损失：比如，业委会与新物业服务人在合同中约定了进驻期限，如果晚进驻一天，要赔偿新物业服务人包括人工费在内的损失，新物业服务人为履行合同而招聘人员的支出、专项分包开支等，是必须的开支，未进驻就会导致损失。

第九百五十条　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

解读：原物业服务人的善良管理义务（合同附随义务）。物业服务合同的特点在于，在合同终止后和新物业服务人管理前，会有一段过度期间，在该期间内，如果原物业服务人不管理，会导致管理真空，不利于保护业主利益，所以《民法典》要求原物业服务人必须站好最后一班岗，顺利交接给新物业服务人，因原物业服务人提供服务有法律依据，当然可以请求支付该期间的物业费。

四、民法典第几条规物业服务合同签订几年？

民法典第第九百三十七条、第九百三十八条分别规定了物业服务合同的定义及内容与形式。但是没有明确签几年，至于签订几年这个问题需要协商确定。具体内容是：

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 　　

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。 　　

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。 　　l

五、物业服务合同验收标准？

1. 室内清洁：要求室内清洁干净整洁，包括地面、墙壁、天花板、窗户、家具、设备等。

2. 室外清洁：要求室外区域（如走廊、楼梯、公共区域等）保持干净，没有垃圾、污渍或杂物。

3. 绿化和园艺：要求绿化和园艺区域的植物健康成长，没有病虫害，草坪修剪整齐，花草栽种合理。

4. 安全设施：要求安全设施（如消防设备、监控摄像头、安全门禁系统等）正常运行，并符合相关法规和要求。

5. 维护和保养：要求定期维护和保养设备和设施，确保其正常运行和使用寿命。

6. 服务响应：要求物业服务提供商及时响应住户的服务请求，并解决问题或提供必要的帮助。

以上仅为常见的物业服务合同验收标准示例，实际验收标准可能根据具体合同内容和双方协商而有所不同。在签订合同之前，建议你认真阅读合同条款，并与物业服务提供商明确约定验收标准和相关责任。如有需要，你也可以咨询专业人士（如律师或房地产专家）以获取更详细和准确的建议。

六、物业服务合同的标志?

物业服务合同的标志就是以书面形式订立，并且已报物业管理行政主管部门备案。

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

七、如何续签物业服务合同？

1、物业公司应在原物业管理服务合同终止前三个月，向小区业委会提出续约申请，并提交续约合同草案；

2、业主委员会在接到物业公司的续约申请后30日内，召开业主大会，商议并投票表决是否同当前的物业服务企业继续签约；

3、经业主大会表决，同意续约后，由业委会提交物业服务协议的草案文本，报业主大会审议（或公示后征集业主意见）；

4、物业服务协议经业主大会审议通过后，由业委会通知物业服务企业进行签约；

5、签订物业服务协议后，物业公司将一份协议原件上交到所在地的房屋管理部门进行物业合同备案。流程结束。

八、物业服务合同多久备案？

30日内。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。

物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。　　

合同的期限一般不少于三年，不超过五年。　

九、民法典解除物业合同的解读？

《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

条文解读：

1.物业公司应当维护电梯的正常运行，及时清扫小区内的垃圾，保持良好的小区环境。

2.物业公司还应当维护好物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，例如加强巡逻、安装监控等。

3.如果在物业服务区域内有违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业公司应当采取合理措施制止，并向有关主管部门报告并协助处理。

《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

条文解读：

1.业主虽未与物业公司签订正式物业合同，但建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2.物业公司按照前期物业服务合同约定为业主提供了物业服务，业主应当向物业公司交纳物业费。

《民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

条文解读：

1.如果对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是有权更换物业公司的。对更换后的物业公司仍不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同等事项。

2.在物业公司交替期间，原来的物业公司还应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

十、物业服务合同纠纷怎么质问物业？

物业合同纠纷可以找房地办，居委会调解，调解不成，可以向法院起诉。