房子未竣工验收为何要强行交房？

一、房子未竣工验收为何要强行交房？

看一个现实的法院判例。

法律规定，要问的问题的解决方法，法院的判决书和法律专家的评析上都有。

交付未竣工验收合格的商品房是否应承担逾期交房违约金

来源：找法网

[案情]： 原告(上诉人)：傅某 被告(被上诉人)：乙房地产公司 2004年7月18日傅某与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付傅某使用。如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的

　　[案情]：

　　原告(上诉人)：傅某

　　被告(被上诉人)：乙房地产公司

　　2004年7月18日傅某与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付傅某使用。如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，傅某向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向傅某实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。傅某在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见” 栏签署了“同意接房”，并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给傅某，因此傅某于2007年9月25日起诉要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

　　[裁判要点]：

　　一审法院经审理认为:傅某与乙于2004年7月18日所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。傅某已按合同约定支付了购房款义务，而乙未按合同约定在2005年12月31日前向傅某移交房屋，属违约行为，应向傅某承担支付逾期交房违约金责任。由于双方在2006年12月1日已办理了房屋交接手续，且傅某在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。自此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，对傅某要求乙支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金不予支持。

　　一审宣判后，原告傅某不服提起上诉。二审法院经审理认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效的合同。按合同约定乙应将经质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给傅某使用。截止至2006年12月1日，乙将房屋交付给傅某使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件，傅某仍予以签收接房。为此，对乙所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻。因此二审法院将违约金每日万分之二调整为每日万分之零点五计算，判决由乙向傅某支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。

　　[评析]：

　　本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给傅某占有，其“交付使用”行为是否有效?买受人傅某明知该房屋未经竣工验收合格仍表示同意接房，其实际接房是否致使双方对房屋交付条件进行了变更?如双方未对房屋交付条件进行变更，乙房地产公司是否还应承担逾期交房违约金?这些都是审理本案的焦点。

　　1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效?

　　我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司的履行行为无效;反之，则乙房地产公司的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。

　　由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的;(二)验收不合格，擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

　　从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用;而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给傅某占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。[page]

　　2、傅某明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更?

　　商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给傅某占有时，傅某在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但傅某接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为傅某选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》 第七十七条 “当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示;而傅某也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此傅某明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

　　3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任?

　　我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，傅某与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给傅某使用。从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给傅某使用;二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然乙房地产公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给傅某占有应视为有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约。

　　根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用;二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于2006年12月1实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为――竣工验收合格逾期。因而，二审法院根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为，从而将合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻至每日万分之零点五计算，判决由乙向傅某承担自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金是正确的。

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二、房子交房未入住应该交取暖费吗？

没拿到钥匙不叫取暖费的，好像是领了钥匙就得交，钥匙不领钥匙的话就不用交，领钥匙之后才算第一年入住。 取暖费不应该有物业收取，国家已经规定取暖费由业主自行到指定地点办理，一般提前一个月告知供热公司是否交取暖费。 物业公司没有权利收取，还有就是都没有住，所以不交取暖费。记住，不管物业索要任何费用，都要先看国家文件，然后索要发票，收据都不行，必须有正规的公章。

三、房子交房未拿到房产证可以落户吗？

新房还没拿到房产证可以落户。申请人需要提供经房管局备案后的房屋买卖合同和房管局出具产权证明来代替房产证使用。

四、房子继承新规？

第一、两种情况下，子女或“不再继承”父母的房产

新规明确规定，父母可以自主选择房产继承人，也就是说，子女可能“不再继承”父母的房产。这种情况下，如果父母是按照自己的真实意愿，且合规合法分配房产，就算子女事后来闹也是没用的，因为父母的这一决定得到了法律的支持。

1、父母可以通过立遗嘱的方式，将房产和财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。换句话说，新规赋予了父母自主选择合法继承人的权利。这个“合法继承人”完全可以是子女之外的陌生人，只要父母愿意。这种情况下，等同于子女失去了合法继承权，即不再继承父母的房产。

打个比方，老王生前三个儿子不管不问，一直受邻居照顾。老王对此大失所望，于是提前通过公证遗嘱把名下一套总价200万的房产赠与了这位邻居。这种情况下，老王的三个儿子就不能够再继承老王的房子。即使去打官司去闹，也是没用的。

2、对于“不孝”的子女，父母直接可以剥夺其继承权。新规明确规定，“有抚养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。”专家分析认为，这是一大进步，体现了立法的与时俱进，更会促进我国“孝亲文化”的培育。有的子女就是口口声声说我最爱父母，脚却在原地，没任何实际行动，只盯着父母的钱袋子。“新规”明确父母可以把那些“不孝”的子女，从合法继承人的名单中除名，就是对他们最好的惩罚。也给后人以警示作用。

第二、删除“公证遗嘱最高效力”，增加了两种立遗嘱的新方式

传统的立遗嘱方式有5种，分别是公证、自书、代书、录音和口头。值得一提的是，这5种立遗嘱的方式中，公证遗嘱的优先级别最高。如果一个人5种遗嘱全都立了，按照旧有的法规规定，执行时是以公证遗嘱为标准，因为其优先级别最高，法律效力最大。

新规对此有明显的变化，第一是“删除了公证遗嘱的最高效力”，第二是增加了两种立遗嘱的新方式：打印和视频录像遗嘱。公证遗嘱不再具有最高优先权，这意味着未来立多份遗嘱时，会以时间最近的那份合法的遗嘱为准，进行财产分割。

不过，为了防止老人“被胁迫”，立遗嘱的两种新方式均设置了附加条件：1、新规要求，在立遗嘱时需要两个或者两个以上的见证人在场；2、要清晰手写签名和标注立遗嘱日期。

第三、新规增加了“宽恕制度”，“犯错”子女可恢复继承权

新规第一千一百二十五条规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人；（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；（四）伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；（五）以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。

新规同时明确，继承人有前款第三项至第五项行为，确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权。换句话说，除了故意伤害被继承人和为争夺遗产而故意伤害其它继承人这两种极其严重的行为外，子女的其它“犯错”行为都可以“被原谅”、“被宽恕”。

顾名思义就是新规设置了“父母给子女一次悔过自新的机会”。打个比方，小王因虐待父母丧失继承权，但他后来悔过，获得被继承人原谅，他能继承父母的财产吗？答案是能。父母原谅了他，他的合法继承权就恢复了，未来父母如果没有通过立遗嘱的形式，制定某位子女继承财产，那么小王则和其它子女一样，享有对父母房产及财产的继承权，即父母的遗产应按照法定继承进行分割。

第四、新规扩大了继承人“范围”，侄、甥可代位继承，避免了老人房产无人继承收归国有的情况出现

中国的独生子女家庭越来越多，尤其是大城市，“421”家庭格局逐渐形成，这意味着法定继承人的范围也在变相缩小。去年9月份，深圳就出现过老人去世留下数百万财产，因膝下无子女，这笔巨额财产无人继承，最终被收归国有。2018年11月份，上海还出现了，老人无儿无女，晚年由侄女照顾，但老人去世后，侄女却无法继承老人留下的一套房产，最后该套房产也被收归国有了。

所以在新规中，将法定继承人的范围进行了扩大：侄子、侄女、外甥和外甥女都成了法定继承人，同样享有合法继承权。换句话说，当第一、第二顺位继承人都不在的情况，侄、甥均可以继承。但代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。

五、房子可以继承几代？

房子属于私有财产，所有人家的房子都可以由子女继承，这个要看国家规定在目前的情况下这个私有房产。应该可以代代相传，因为他是祖上留下来的，别人没有权利去继承，如果不是有签好的遗嘱，就不可能让别人去继承，这个房屋还是应该由自己的子子孙孙去继承

六、继承的债权未实现还能放弃继承吗？

继承的债权未实现不能放弃继承。债权，“债务”的对称。是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。债权和债务一起共同构成债的内容。债权与物权相对应，成为财产权的重要组成部分。债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人之间发生效力，原则上债权人和债务人之间的债之关系不能对抗第三人。

七、房子没到交房时间可以提前交房吗？

开发商能提前交房。

开发商如果已经得到了综合验收以及其它各个方面的验收的合格证，那么开发商是非常乐易提前交房的，首先，没有任何规定写明不允许开发商提前交房。其次，提前交房是对开发商有非常的好处的，比如提前交房的行为可以吸引更多近期想要买房的人前来购买房子。

八、消防未验收，电梯未验收，可以交房吗？

一、消防未验收，电梯未验收，是不可以交房的，交房是需要先通过综合竣工验收合格后才可以的。二、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

九、拍卖的房子多久交房

拍卖的房子多久交房

拍卖是一种房地产交易形式，近年来越来越受到人们的关注。无论是投资者、房地产开发商还是普通购房者，拍卖市场上的房子都具有一定的吸引力。然而，许多人对拍卖的房子交房时间有着一定的疑问。那么，拍卖的房子到底需要多久才能交房呢？

首先，我们需要了解拍卖房产交易的流程。通常，拍卖房屋的交易过程可以分为三个阶段：

1. 拍卖前准备阶段

拍卖前准备阶段是拍卖房子的起始阶段。在这个阶段，卖方会选择合适的拍卖机构，协商拍卖方式和起拍价等。同时，卖方也需要准备相关的房产证明文件、产权证明以及拍卖公告等。

在这个阶段，卖方还可以进行房产的检查和维修，以保证房子在拍卖时的完好状态。此外，卖方还可以委托专业的评估机构对房产进行评估，为拍卖定价提供依据。

2. 拍卖进行阶段

一旦拍卖开始，潜在买家可以参与竞标。竞拍者需要注册并提供一定的竞拍保证金，以确保竞拍的认真性。

竞拍过程中，买家可以根据自己的意愿对房子进行竞价。拍卖通常会设定一个最低加价幅度，买家需要按照设定的幅度递增竞价。拍卖一般会设定一个预设的竞拍时间，在时间结束前出价最高的买家将成为最终的竞拍胜出者。

然而，即使胜出者确定了，交易也不会立即完成。因为在竞拍结束后，卖方和买方还需要进行必要的手续办理和合同签订。在此期间，买方需要支付购房款项的一定比例作为首付款。

3. 交房阶段

一般而言，拍卖的房子交房的时间比普通的二手房交易时间要长。这是因为拍卖房屋的交易过程更加复杂，需要经过更多的手续和审批。

首先，卖方需要完成产权过户手续。在竞拍成功后，买方和卖方需要到相关的部门办理房屋产权过户手续，将房产的所有权正式转移给买方。

其次，卖方还需要办理房屋的抵押解除手续。如果房屋有抵押，卖方需要在交房前将抵押解除，确保买方购买的房产没有任何纠纷和负担。

最后，卖方还需要办理相关的税费手续。在交房阶段，买方需要向政府缴纳相应的契税、印花税等税费。卖方需要出具相关的税费发票，并进行手续办理。

综上所述，拍卖的房子交房的时间会相对较长。整个交易过程需要经历拍卖前准备阶段、拍卖进行阶段和交房阶段。由于涉及到较多的手续和审批，拍卖的房子多久交房的时间会比普通房产交易时间要长。

对于购买拍卖房子的人来说，需要有充足的耐心和时间准备。在竞拍前，应该详细了解所要竞拍的房屋的情况，并咨询专业人士对拍卖房产进行评估。同时，也需要了解拍卖机构的信誉和拍卖的具体规则。

最后，建议购买拍卖房子的人士在交易过程中寻求专业的法律和金融建议。拍卖涉及到的法律和金融问题比较复杂，有专业团队的帮助可以减少风险和避免不必要的损失。

总之，拍卖的房子交房的时间较长，需要经历拍卖过程中的准备阶段、进行阶段和交房阶段。购买拍卖房子的人士需要有耐心和时间准备，并寻求专业的法律和金融建议，以确保交易的顺利进行。

十、房子租赁合同怎么交房

房子租赁合同怎么交房

了解房子租赁合同交房的重要性

在租赁一套房子之前，了解房子租赁合同交房的重要性是至关重要的。交房手续是租房过程中的一个重要环节，关系到双方的权益保护和责任履行。

从房东的角度来看，交房是确认房屋的具体情况和配置是否符合租赁合同约定的过程；而对于租户来说，交房则是在入住前对房屋的检查和确认，以确保自己的利益不受损。

如何进行房子租赁合同的交房

房子租赁合同交房分为几个主要步骤。

1. 双方当面核实房屋情况

通常，租赁合同中会规定房子的具体条件和设施。在交房之前，房东和租户应当面进行房屋情况的确认。双方可以逐一检查每个房间的状况，包括墙面、天花板、地板、门窗、水电设备等。如发现有任何问题，应当及时记录并协商解决方案。

2. 建立房屋检查记录

为了保障双方的权益，建议在交房时拍照或录像，记录房屋的实际情况以及双方当面确认的步骤。该记录可以作为日后维权的证据，避免出现纠纷。同时，应保留好房东和租户各一份备查。

3. 确认房屋设施的正常使用

除了房屋本身的条件，还需要确认房屋设施的正常使用。

• 水电设备：检查水电设备是否齐全、正常运行，并清楚了解维修责任和费用承担等事项。
• 家具和电器：确认合同中所约定的家具和电器是否齐全，并测试其正常使用功能。
• 网络和电视：如果合同中约定有提供网络和电视，需要测试其正常连接工作。

4. 协商解决交接过程中的争议

在交接过程中，难免可能出现一些争议和意见不合。建议双方保持沟通，并尽量协商解决问题。如有需要，可以寻求第三方的中介、仲裁或法律援助。

交房后的注意事项

房子租赁合同交房是租赁过程中的重要一环，但交房之后仍然需要注意以下事项。

1. 及时处理房屋问题

如果在入住后发现房屋存在问题，应及时与房东进行沟通，尽量解决问题。如属于房东的责任范围内，要求其及时修复或赔偿。

2. 合理使用房屋和设施

作为租户，要合理使用房屋和设施，并遵守租赁合同中的相关规定。如需更换设备或装修房屋，应征得房东的同意。

3. 定期维护和保养

定期维护和保养是确保房屋保持良好状态的关键。租户在入住期间应定期检查和维护房屋设施，如空调、水管、电线等。如有问题应及时通知房东进行修复，避免问题扩大。

4. 注意交房时约定的细节

在交房时，双方可能会商议一些细节事项，如关于缴费方式、地方税费、物业权限等。租户应按照约定履行，避免发生不必要的纠纷。

5. 保护房屋安全和环境卫生

租户应确保房屋的安全和环境卫生，遵守相关规章制度。妥善保管房屋钥匙，不得私自转租或擅自调整房屋结构。

总而言之，了解房子租赁合同交房的重要性，合理进行交房手续，并在租赁期间注意房屋的维护和问题处理，可以更好地维护自身权益，同时也促进了房东和租户之间的良好合作关系。