物业法对小区公共收益支出规定？

一、物业法对小区公共收益支出规定？

1、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，且根据《物权法》公共场所的收入归全体业主所有；2、利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定进行分配使用。

二、民法典小区物业费用支出公示规定？

《民法典》第九百四十三条物业服务人有信息公开的义务：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。而公示只是信息公开的其中一种方式。物业服务人公开和报告的内容、方式，可以在物业服务合同中明确约定，有约定的按照约定，没有明确约定的，按照有关的规定予以确定。

三、物业的刚性支出有哪些？

物业公司是劳动密集型的服务性企业，刚性支出是公司的主要成本。主要包括：人员工资，以及国家规定的社会保险；员工的基本福利和劳动保护；小区公共部位的电费和水费；公共部位的保洁、保安和维修等消耗材料费用；小区管理所需的办公费用；国家规定缴纳的税费。

四、物业公司的费用由谁支出？

《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

五、有关小区物业的问题？

不该。

即使在保修期内也是找开发商维修。物业管理公司指负责公共区域的【日常维护管理】。公共区域就是你的产权证上的分摊建筑面积部分，维护管理就是打理绿化，设施设备保洁保养，设施设备小修，秩序维护。

顺带问一句，是否精装交付？

如果是自己装修的，那应该跟自己的装修公司联系（如果在质保内）。

六、你们小区的物业咋样？

解封后的上海居民，越来越重视物业了……

的确，不单单是核酸，包括各种物品发放，电器维修，快递安排，发挥专长为居民理发……在同心抗疫的两个多月里，上海1800余家物业企业、20万物业一线人员，服务1.3万个住宅小区。

有人羡慕星河湾的物业，有人觉得万科物业蛮好。而经统计，物业服务较少的老旧小区也确实是疫情高发区域。

小区越是老旧，人均面积越小，公共区域、通风、电梯等无法与时代同步更新，这样的小区居住环境往往也为病毒传播提供了便利。

而好的物业服务，则可以及时更新设施，通过紧张有序的服务，在多方面服务好业主！

那么，拥有优秀物业的小区是否应该顺应市场经济？在二手房市场有所溢价呢？

这种溢价又有多少？

我们一起来探究下！

01

优秀物业能否带小区跑赢大盘？

首先我们来选取优秀小区的样本。我们选取绿城、仁恒、星河湾、万科。龙湖的物业作为优秀物业代表。

来比较这些物业所在楼盘的涨幅是否跑赢了大盘。

品牌物业样本历年来房价（挂牌价）↓

综合来看，品牌物业所在楼盘年均涨幅为11.93%，着实不算低。跑赢了M2。

中国人民银行副行长陈雨露表示，2012年以来，广义货币供应量（M2）年均增速10.8%，与名义GDP年均增速基本匹配，有力地推动了国民经济稳健发展。

但对比大盘如何呢？

十年期上海二手房大盘的年均涨幅是10.75%，和M2增速惊人的近似。

如果要比较品牌物业和大盘，可以说，品牌物业所在楼盘确实略胜一筹，品牌物业年均涨幅比普通二手房小区高了11%左右。

但实际上，品牌物业所在的小区，更多是郊区，而二手房大盘中，中心城区和郊区的成交体量其实是相当的。

而中心城区这十年期的涨幅，是远高于郊区的；如果考量这个因素，其实品牌物业对于二手房的涨幅提升，具体楼盘还要参详周边二手房情况来看，就个案来讲，可能远不止11%这么多。

02

优秀物业能否带小区跑赢次新房？

比完了二手房大盘，还需要比较次新房市场。

在次新房层面，品牌物业是否能够跑赢呢？

毕竟，上海的老公房都占了三分之一，如果次新房板块涨幅远高于大盘，是不是就意味着品牌物业楼盘没有更大的吸引力？

次新房选用标准：建成五年内的二手商品住宅；

但其实是多虑了。

十年期次新房涨幅只有10.14%，还不如M2涨得快；也低于大盘涨幅。

品牌物业所在小区年均涨幅比次新房涨幅搞了17.7%左右。

新房子竟然在二手市场涨的不快么？

那是自然，因为新房郊区更多，拉长时间线到五年十年期来看，郊区的涨幅是低于市区的，别墅的涨幅是低于普通住宅的，高端住宅的涨幅是低于普通住宅的。

品牌物业楼盘涨幅VS次新房涨幅，完胜！

03

优秀物业小区换手率会高么？

什么是换手率？

换手率是指一定时间内市场中二手房买卖频率的指标，一般用于评价房子的流动性，计算公式如下：

比如你们小区户数也不少，有业主想卖房子，挂牌出去一两年，一套都没卖卖出去，这算换手率低！

如果小区户数中等，只要有业主想卖房子，价格正常，挂牌出去个把月就都能成交，那换手率算高的。

换手率是房子在二手市场流通性的指标！

我们来看下品牌物业所在小区的换手率，高的在6%以上，比如绿城玫瑰园，龙湖滟澜山等。

低的也有不到2%的，比如万科城市花园、万科金色城市等。

综合来看，品牌物业所在小区2021年换手率在3.1%左右！

品牌物业所在小区换手率（2021年）

这个换手率是高还是低呢？对比上海二手房大盘来看，是高于平均值的。

所以，品牌物业所在的小区，流通性是好于二手房平均值的。品牌物业所在小区高于二手房换手率平均值6.3%左右。

简而言之，品牌物业所在的小区比普通小区更好卖！

看起来品牌物业换手率比二手房大盘高出的并不多，但其中也有隐情！因为往往小面积住宅换手率是更高的。品牌物业所在的小区极少有小面积户型。如果单计算三房以上的换手率，品牌物业所在小区应该高出平均值更多！

后记

虽然购房者在买房时是和销售顾问打交道，但是等房屋到手之后，更多的是和物业打交道。物业的好坏会直接关系到入住后的居住体验。

而品牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。以为业主提供高效的服务为己任。即便品牌物业公司的收费会贵一些，但是在业主在入住后能够享受到更加贴心的服务，实现物有所值。

而好的物业也是小区质量的重要评估标准之一，在上海，优秀物业所在小区在二手房市场涨幅可以比大盘高出11%左右，比次新房高出17.7%左右。换手率也高出二手房平均水准。

下次买房，认准品牌物业，好物业，你值得拥有！

七、物业公共支出包含哪些？

物业公共支出配套设施的维护保，包括外墙楼梯，步行街，消防系统，保安系统，电话系统，排水系统，机械设备，人员薪资，公用水电，公共照明，喷泉草地淋水，财产保险，垃圾清理，水池清理消毒，灭虫费用清洁，公共地方及幕墙墙面的费用，其他为管理而发生的合理支出。

八、小区物业与医院物业的区别？

最主要的区别在于小区物业与医院物业所针对的群体不一样。

前者针对的是小区生活区域和普通居民，所做的具体工作为保证小区环境卫生，绿化杀虫，水电正常运行，电梯维护，居民房屋维修及生活垃圾处理等。

而医院物业针对的是卫生区域及病人，需要按卫生标准要求保持环境消毒，空气流通，医药垃圾处理，住院病房管理等。

九、小区绿化养护费用支出占总支出的多少比例？

小区绿化养护费用支出占总支出的5%。一、物业公司在规范化操作下，支出占物业管理费的比例大致为：

1、人工费占物业管理费总额的40—45%；

2、清洁占物业管理费总额的15%；

3、工程维护占物业管理费总额的13%；

4、园林绿化占物业管理费总额的5%；

5、社区活动占物业管理费总额的3%；

6、管理成本占物业管理费总额的15%。二、物业公司支出费用总计大约占到物业管理费总额的90—95%。其余即为盈利。1、以上所说的“物业公司”主要是指从事住宅物业管理服务项目；

2、各地由于物管标准、人工费等不同，存在一定的差异；

3、各物业公司也可能由于管理水平或方式的不同，也会存在一定的差异。

十、小区的物业电工累吗？

入坑两个月，累倒是不累，就是很坑，到手四千多。白天上班，每四个月晚上要值夜班，才补600，物业公司经常接小区业主家里的活干，还跟电工46分成，你4他6。不会干也要你去业主家里看，就不想让你闲着。准备过完年辞职了