未来房价是涨还是跌？

一、未来房价是涨还是跌？

彭叔有六个原因，认为2020年二手房市场将要凉凉。

一、居民杠杆率的高度攀升，个人住房贷款余额的高度翻倍。刚需实在没钱买房了。

大家看这两组数据估计可以更加的直观：

1、2004年我国的个人住房贷款余额为1.6万亿元，2019年我国个人住房贷款余额为30万亿。对比04年，在15年的时间里，住房贷款数量翻了接近20倍。

2、2008年我国的居民杠杆率为18%，2019年我国的居民杠杆率为55.8%，11年时间，全国居民的杠杆率翻了3倍多。

以前如果说我国还不懂什么叫超前消费，那么现在是人人都在超前消费了。居民杠杆率这么高，哪里还有钱再去冲击房价呢。

二、全国各地二手房库存都达到了超级高库存的时间，如果说新房去库存时间超过1年就是高库存的话，那么现在各地的二手房去库存时间已经平均达到4年，就已经是常态了。

举几个二线城市二手房去库存的时间给大家看看（为了统一数据的来源，全部使用绿中介的数据）：

1、南京，当前二手房的库存量为75279套，一年销售二手房的套数为13296套，那么去二手房库存的时间为5.66年。

2、杭州，当前二手房的库存量为59719套，一年销售二手房的套数为16504套，那么去二手房库存的时间为3.61年。

3、济南，当前二手房的库存量为45334套，一年销售二手房的套数为5320套，那么去二手房库存的时间为8.52年。

4、青岛，当前二手房的库存量为63777套，一年销售二手房的套数为8513套，那么去二手房库存的时间为7.49年。

5、成都，当前二手房的库存量为120828套，一年销售二手房的套数为47957套，那么去二手房库存的时间为2.51年。

时间有限，就不例举太多了，全国目前所有二线城市里面，成交量最高的就是成都了，都还需要2年半的时间才能将二手房的库存给清理完，更别说其他的城市了。当房子失去了流通性的时候，就会真的成为不动产。

三、房价一年不涨就是跌。

全国2019年二手房价涨幅为3.7%，是历史首次房价的涨幅还抵御了银行贷款利率的涨幅。大家现在不管是投资买房，还是自住买房，都是需要靠贷款来完成。那么当房价的涨幅还低于银行的贷款利率时，人们早买房，就等于早亏本。2019年的楼市整体表现还算是平平安安，结果涨幅还只有这么一点点，那么可想而知，2020年的二手房将会是什么样子。当越来越多的人意识到持有房产已经是个亏钱的买卖，那么势必会想办法将手中的二手房变成现金。大量的二手房上架，必定又会对房价产生大量的冲击，大家都在抢跑，房价不跌才怪。

四、刚需的数量越来越少，彭叔就拿刚需中最牛的两种刚需来说，一种是结婚刚需，一种是为孩子刚需，这两种刚需应该是市场上最刚最刚的刚需了。大家请看下面的数据：

1、先看一组结婚的数据：

2014年，全国结婚对数为1306.7万对。

2015年，全国结婚对数为1224.7万对。

2016年，全国结婚对数为1142.8万对。

2017年，全国结婚对数为1063.1万对。

2018年，全国结婚对数为1013.9万对。

2019年，全国结婚对数为947.1万对。

大家可以看出来，结婚人数在明显降低，那么结婚的人都少了，就意味着为了结婚而刚需买房的人肯定是越来越少的。

2、再看一组人口出生的数据：

2016年，全国新生儿数量为1786万人。

2017年，全国新生儿数量为1723万人。

2018年，全国新生儿数量为1523万人。

2019年，全国新生儿数量为1465万人。

这个数据不难理解吧，新生儿代表了未来的刚需和需要上学的学区房。众所周知，现在全国各地的学校是越盖越多，那么新生儿却在减少，以后需要学区房的人将会越来越少，这部分刚需人群也会降低。

当结婚刚需、上学刚需的人数都在减少的时候，普通人买房的数量将会更加减少。

五、收入的降低。

今年这个情况，很多地方至今工都还没开，去年还在的公司，今年还会不会开都两说。失业人数肯定会很多，那么多人去找工作，你觉得今年的工资还会涨吗？既然工资都不涨了，你说房价还会涨吗？

六、高收入群体的需求降低。很多人说决定一个城市房价的不是那些普通的打工仔，而是那些手里有钱的有钱人。那么既然他们手里都有钱了，他们肯定早就已经解决了自住这一基本需求，剩下来的就是投资性需求。现在房价的涨幅连银行利息高都没有，那些有钱人不是傻子，他们会猴还精，早在去年，有钱人就已经开始将多余房产转化为现金了。在经济没有复苏之前，他们是不会出手的。

其他的原因就不一一细说了，房子的涨跌无非就是供需关系、人们的购买力、杠杆率这些基本要素，现在这些基本要素都说明房价要跌，那么房价就自然会跌。

彭叔说的房子是以二手房为主，新房的话彭叔说不好。不过，大家要记住一点，只要你买了新房，不管你住没住过，它都成了二手房，归于二手房管。

2020年所有投资房子的人都会很难熬，我们静静看戏吧。

二、2020年，房价是涨还是跌？

30年前日本东京的房价，能买下整个美国。

东京银座大街土地价格最高达 100 万美元 / 平方米，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的 4 倍。

当时无数日本人做着“世界第一”、“宇宙中心”的美梦，幻想着超越美国，走上新的巅峰。

可在数年之后的1993年，日本房地产价格在到达最高点之后，泡沫突然幻灭，房价极速下滑。当时几乎所有人，都认为日本房价下跌是暂时的，一定能恢复。因为日本土地狭小，城市到处是需要房子的人，而城市化进程依然在继续，作为刚需品，房价不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期间，不知有多少人冲进去买房，

结局，我们都很清楚，随着房价的崩盘，当初价值1亿日元的房子，竟然只剩残值几百万日元，更恐怖的是由于房贷依然存在，在经济停滞倒退，收入缩水的大局面下，东京的“房奴”们还是得继续面对巨额还贷，贷款数额这个无形的数字压了很多人大半辈子，到退休后，也依旧无法驱散。

20多年后的今天，一个非常刺眼的现实摆在了中国年轻人面前：

深圳的房价，超过东京了！

以新建商品房为例，由于日本房产一屋一价，买一套东京的房子大概需要6300万日元（折合成人民币大概是340万元），但日本的房子，普遍偏小，平均面积为72㎡左右，换算下来，东京的新建房屋平均单价大概在87万日元左右（折合人民币将近4.7万元）。

而这是深圳的新房价格。

更让人惊讶的是：

中国出售的房子大多数是毛胚房，都是按照建筑面积计算。

而日本恰恰相反，所有出售的房子必须是精装修房，房子面积是按照实用面积，也就是自己家里的室内面积来计算，走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分，是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的，必须由建筑开发商自己承担。

这样算下来，中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差相差近30%。也就是说，在日本买的70平方米的房子，相当于在中国买了100平方米的房子。这也意味着，日本的房价假如是4.7万元一平米，那么，在中国，你想买同样一套房子，平摊下来的价格就变成了6.1万一平米。

而且，日本的人均收入高于中国。

一、

日本便利店打工者，月薪在14万日币（9200元人民币）。

中国便利店打工者，月薪3000元。

差距3.1倍。

二、

日本普通大学应届毕业生，工资大约在20万-25万日币（13000——16000元人民币）。

中国普通大学应届毕业生，以收入中等的杭州为例，杭师大月工资大概在5133元左右。

差距在2.5—3.1倍之间。

三、

日本普通程序员（只工作几年，因为日本随着工龄工资涨幅较大），工资30万日币（2万元）。

中国普通程序员（以深圳为例）平均月薪在7500元左右。

差距2.7倍。

因此，我们大致可以看出，日本大部分行业的工资收入是中国的3倍左右。

也就是中国的年轻人拿着日本1/3的收入，却要去承担和日本相同的房价。

你品一品。

你肯定会问：房价这么高，怎么还不解决啊？

我简单给你缕一缕，从目前的经济形势来看，疫情对全球经济的打击，老百姓消费能力降低，以正常逻辑去看，需求减少，是不是房价自然会下跌？

不好意思，理论上确实如此，但是东亚这块地神就神在，这里的人家庭观念根深蒂固，而房子是支撑家庭的重要支柱，越是让人感觉到全球经济不景气，就越会催发老百姓的危机感，很简单的道理，因为老百姓会觉得，现在有钱不赶快买，以后房价继续涨，收入降低了，就更加买不起了，买了房至少有个基本保障。

这时，你肯定又会想，不对啊，不是经济不景气，很多人没钱了嘛，他们用什么买房？没钱是吧？为了落实“城镇化去库存”的政策，我们可以降低首付比例啊，没钱不是问题，多贷款就行了嘛。

表面看是不是一方面解决了一部分人买房的需求问题，另一方面也成功的解决了空房库存问题？

但睿智的你仔细一想，又会发现问题：不对啊，这本来政策是想帮助那些农村进城的人解决买房问题的，但以目前的房价水平，哪怕首付比例变低了，农民工进城打工之后，他们真的买得起房吗？

恭喜你，你发现了问题的关键。

其实国家不是不想解决房价问题，而是一旦让购房成本降低，首先受益的并不是买不起房的那群人，而是想趁机抄底投资房产的那部分人。

比如说，房价去年20000一平，调控之后变成18000一平。

请问对于农民工而言，20000和18000有区别吗？买不起还是买不起。但是对于投资房产的人，就是降低10%的成本去购房。

你说那继续降啊，行，按照你的方案来，把房价直接控制在5000一平，这下农民工总该买得起了吧！

确实买得起，但是这时候又出现了新的问题。

1.很多银行都是通过给买房的人放贷，来获取利息赚取利益，一旦房价断崖式大跌，那么很多银行就会随之破产，根据权威数据判断，如果房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，显而易见，一旦银行倒闭，国家金融就会面临巨大的挑战。

2.国家金融体系受挫，就会导致大量企业资金链断裂破产，出现经济问题，从而引发货币贬值，钱变得不值钱。

3. 当货币贬值严重房子的保值性就没有任何意义了，资金就会外流，再加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重了。

4. 房产相关产业受挫，比如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，这可都是生活中随处可见的行业，与每个人的生活息息相关，假如房价一旦大幅下跌，而这些行业也将会陷入泥潭，从事这些行业的人，工作将得不到保障，我国失业人口将进一步扩大，经济方面也会迎来灾难性的影响。

5.如果房价一旦下跌，出于房产的刚需特性，老百姓肯定会蜂拥而上，出现文章开头日本老百姓疯狂买房的局面。可是，房价下跌说明房产贬值，这个时候去投资房地产的人，无疑会出现大量的亏损，而那些真正想买房居住的人，即便房价下跌，也未必就能抢到房。

6.想象一下，你上个月20000一平首付买的房，下个月房价就跌倒了5000，作为买房者，你会怎么想？前文日本那种价值1亿日元的房子，只剩残值几百万日元，还得大半辈子承担高额房贷的局面就会出现。

7.房产是国家的重要税收来源。

所以，虽然大多数人都认为房地产存在泡沫，就连人民日报的权威人士都直言，“房子是给人住的，这个定位不能偏离。”

但是，由于房产行业的特殊性，再加上现在处于特殊时期，国家需要集中精力办大事，即便大多人都能预见，未来房价下跌会是大的趋势，但是短期肯定不会出现大的降幅。那些还在等待着房价大跌才买房的人，你们大可以把这个心思收起来，因为这不是一年两年可以解决的问题，你不可能因为这个，长时间僵持着不买婚房，真要等到房价跌到非常低的价格时，那可能要等国家找到新的经济增长点，不再因为这些钱财而感到忧心时，才有可能实现。

而这需要的时间，我估摸着： 至少大约5—15年。

房价长久来看的确会跌，

但问题是，你等得起吗？

三、最近泰兴房价是涨还是跌？

江苏泰兴的房价没有下跌，而且我觉得在最近这一段时间之内也不可能出现下跌情况，因为泰兴不是一个限购政策执行的区域，没有收到任何的限购影响，所以在短时间之内是不可能下跌的。当然了，如果说在未来的这两三年时间之内，咱们国家的限购政策会执行到泰兴地区，那可能到时候泰兴的房价就会下跌了，至于说将来会下跌到什么样的一个价位，那就得看到时候政策是什么样了。

四、龙岩房价今后是涨还是跌？

龙岩作为一个三，四线城市，其房价的下跌将滞后于一线城市三～～五个月。但下跌是肯定的。下跌幅度我以为腰斩不是没有可能。2000元左右每平米的楼价在龙岩这个小地方才算比较理性。所以，我以为想买房自住的朋友还是等奥运结束后看看再说吧！

五、成都的房价是涨还是跌？

成都房价在2022年是上涨的，根据《2022年中国主要城市房地产年鉴》的统计数据，成都市2022年全年平均房价同比上涨8.1%，目前均价是16800元每平方米

六、2023年房价是涨还是跌？

2023年初，来写一点自己的思考和预测。先说结论，2023年名义房价大概率还是一个继续横盘震荡的状态。利空利好交相辉映。我这里也不分什么大城市和小县城，因为在国内现在的房价收入比，其实不同于纽约或者首尔这种大城市，中国在大城市买房的人大多数是要置换的。所以大体量的小县城房价下跌对一线城市是有一定影响的。下面我来说说我的理由：

一是之所以认为房价涨不上去是因为中国的房价已经到一个极限的地步了，房价收入比前十大城市有八个是中国的，只有第八名首尔和第十名墨西哥城不是中国的，但是这里有个问题，就是首尔和墨西哥城没有公摊面积，所以口径还不一样，如果口径一样的话，我觉得房价收入比前十大城市全是亚洲的，九个都是中国的，墨西哥城应该上不了榜单。此外，60岁以下人口（姑且认为这个年龄段是有买房需求的年龄段）的持续减少必然影响购房总需求，尤其是2022年出生人口公布之后，又一个利空必然会对前面三支箭产生的反弹照成影响，最后也是最重要的就是交易量上不去，这是我认为房价不会上涨的主要原因，众所周知，中国人买房大部分是刚需-改善这样的套路，就是30岁左右先买一套所谓的刚需房、婚房，等到40多岁再把刚需房买了，买一个改善房。但是吧这个套路有个前提就是刚需房要能卖得出去而且最好涨价卖，现在问题就出在置换环节，二手房出现了挤压的现象，势必会影响总购房需求。

二是之所以认为房价不会跌的原因就是我们没有准备好让房价下跌，很多人说房价大跌会举例日本上世纪末，但是情况还是不一样的，首先日本上世纪末的产业比我们现在要强势一点，最明显就是汽车出口量，日本汽车的出口量一度占到全世界汽车总出口量的百分之八十，这种强势的产业结构给了日本当局者主动刺破泡沫的勇气，为了寻求产业升级和美国闹翻。但是看看韩国，首尔的房价跌过吗？工具箱里可以用的工具太多了。

但是吧我觉得名义价格不跌不代表实际价格不跌，别的不说 利率不是一直在下降吗？所以我个人觉得真的想买房的 2023年可以买，反正吃亏也不会吃大亏，我个人是打算再等个十年，再买二套房。如果到时候判断失误买不起了，也无所谓。

七、阳泉房价会涨还是跌？

我给你分析下啊，现在社会农村的往城市涌，小城市的往大城市涌，阳泉的往北京，太原涌，阳泉周边的都往阳泉或评定买房。 跌也只是少跌点，绝对不会出现卖不出去的问题。人活一辈子怎么也咬有套房子，原来房子便宜的时候，人们工资低，买不起，现在房子涨价了，工资也相因提高，照样买不起，如果看到合适的就快买，最多过了年到5，6月份，房价就开始回升了。

八、大连房价在涨还是跌？

近期会降，但一定时间后会基本稳定。解释如下：前半年的房价高涨，特别是学区，是受上海的影响，大连与上海对接，交流多了，上海的个人闲置资本进入大连，这个房价对上海来看，太低了，猛炒，而近期受朝鲜的影响，所有资本去了丹东，没有资金的支持，大连房价目前持续回落。大连自身来看，受东三省经济的影响，经济太差，个人收入较低，不足以支持高房价，与此同时，东三省的人口持续外流，流向的不是大连，而是北京、天津、海南等外省，特别是年轻人，都跑了，绝大部分有一定思考的都知道武汉、合肥、杭州、天津、厦门、南京的经济发展是有多么火，工资收入比大连高了一个档次，因此刚需变低。大连经济的恶化，东北老国企的性格，干点事错综复杂，吃拿卡要，各种限制，导致投资不过山海关，没有了良好的经济，原人口的收入十几年来维持不变，同时哪个老大连人手里还没有两套、三套房子了，所以房子已经有了，收入不明朗，不再买了。总之，现在来看，大连房价会降，但会稳定。

九、惠南镇房价是涨还是跌？

佛山浦东惠南吗，这边的价格是不会涨的，因为这边的房价现在是呈现的下跌趋势并且幅度还是很大的，现在已经跌了将近一万。而且据说这边的现在正在实行限购政策，导致很多人都从这边撤出了，所以他的房价上涨几率很低。除此之外，这边的太多房子都是空置着的，造成了供大于求的局面，所以它的房价肯定是不会上涨的。

十、民权房价未来是跌还是涨啊？

不好说，房价受政策调控，影响其因素众多，涨跌无法预见的。