什么是返租协议？

一、什么是返租协议？

是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

还有一种解释为：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

二、什么是居间协议，居间协议要注意什么？

(一)、如委托人需要保密要做出居间人的保密约定在签订居间合同时，若委托人要求居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方。

则应在居间合同中体现出来。

此时，居间人就负有对委托人信息保密的义务。

居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行保密的义务。

居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密以及委托人提供的信息、成交机会、后来合同的订立情况等，应按照合同的约定保守秘密。

居间人如违反该义务致使委托人受损害的，应当承担损害赔偿责任。

(二)、支付报酬的条件只有当居间人促使合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。

(三)、居间活动费用承担的问题当居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人来负责。

但是，若居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但不得要求委托人支付报酬。

(四)、居间人损害委托人利益的或者居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

法律依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同

三、居间协议最新规定？

答：居间协议最新规定如下：

1应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。

2居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度...

3合同中应当订明违约责任条款。

4居间合同的主体具有特殊性。 法律和法规对居间人的资格作出了限制...

以上就是我的总结了。

四、居间服务协议范本？

你好，居间服务协议

甲方：（居间服务提供方）

地址：

联系人：

电话：

邮箱：

乙方：（居间服务接受方）

地址：

联系人：

电话：

邮箱：

鉴于甲方具备提供居间服务的能力，乙方希望委托甲方代理其相关事务，双方经协商一致，达成如下协议：

一、居间服务内容

1、甲方受乙方委托，代理其进行相关事务，包括但不限于：

（1）为乙方提供信息咨询服务；

（2）为乙方寻找、联系合作伙伴；

（3）为乙方提供市场调研、分析等服务；

（4）为乙方提供其他相关服务。

2、甲方应按照乙方的要求，及时、准确地完成居间服务内容。

3、甲方在提供居间服务的过程中，应当遵守相关法律法规，并保证服务的合法性和安全性。

二、居间服务费用

1、乙方应按照协议约定，向甲方支付居间服务费用。

2、居间服务费用的具体金额、支付方式等，由双方协商确定，并在协议中明确写明。

三、保密条款

1、甲方应对乙方的商业机密、技术秘密等保密信息进行严格保密，并采取必要的措施防止泄露。

2、乙方应对甲方提供的商业机密、技术秘密等保密信息进行严格保密，并采取必要的措施防止泄露。

四、协议终止

1、本协议自双方签署之日起生效，至居间服务完成或协议终止之日止。

2、协议期届满前，如甲方或乙方需终止本协议，应提前书面通知对方，并进行协商解决。

3、本协议终止后，甲方应将乙方的相关资料、文档等归还给乙方，并删除与乙方相关的电子文档。

五、争议解决

本协议的履行、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，并由双方协商解决，协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

六、其他

1、本协议未尽事宜，由双方协商解决，并作出书面补充协议。

2、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

签订日期： 签订日期：

五、返租式公寓的利弊？

如果开发商正常运营就好，统一管理把公寓出租，就怕后期管理不善让公寓闲置起来

六、公寓返租有什么风险？

最大的风险是可能只在发展商约定的年限里拿到租金，过了这个年限，收益就无法保证。

七、公寓带返租的利弊？

利：

1、返租式酒店公寓对于投资者来说，不进行限购。小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。返租式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。

2、出租率较有保证

返租式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。

3、物管好，服务安全周到

返租式公寓的物业管理一般都比较强悍，24小时全封闭安全处理，以及及时周到高效的家政维修服务。这些都是一般住宅无法实现的。

弊端：

1、公寓式产品，属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。

八、工程居间协议怎么才有效？

在我国建设工程领域中，建设单位无法将工程项目信息向施工企业公开，市场信息和资源不平衡，导致在建设工程项目中普遍存在工程居间现象。工程居间人一般通过资源获取到工程信息，从事有偿的居间业务，在完成报告信息后或促成业务等媒介服务后，按照约定收取固定费用或根据合同标的额收取一定比例的费用。

法律法规并未禁止建设工程领域的居间行为，通常情况下，工程居间合同如果是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定原则上应属有效，但特定情形下，居间合同可能违法、无效从而引发纠纷，本文将通过案例，对涉及招投标的工程类居间合同的效力问题进行分析。

一、相关法律规定

根据我国《建筑法》以及相关法律司法解释的规定，常见的违法分包、转包形式有：

1.承包人将工程分包给个人；

2.承包人将工程分包给不具备相应资质的单位；

3.未经发包人同意，将自己承包的部分工作交由其他单位完成；

4.分包单位将其承包的工程再分包；

5.承包人将建设工程主体部分设计分包给其他单位或承包人将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人；

6.建设工程工衡设计单位将所承揽的建设工程设计转包。

除此之外，没有资质的个人或单位借用资质、资质等级低的借用资质等级高的、有资质的建筑施工企业名义上联营、合作等方式变相借出资质进行承揽等情形，属于挂靠，是法律禁止的行为。

二、裁判观点分析总结。

1.居间合同无效

当居间行为促成的合同属于违法分包、转包、无资质承包（挂靠）等情形时，多数判决认为居间合同无效。比如，在“顾义全与冯锦超居间合同纠纷一案”[（2020）苏09民终3670号]一案中，二审法院归纳争议焦点为：案涉居间协议是否有效，被上诉人向上诉人主张居间费是否有依据？二审法院认为：聚峰公司与圣坤公司签订透油层、下封层、路面抛丸、橡胶沥青应力吸收层、环保型溶剂型粘结剂、乳化沥青施工合同，将承接的部分工程分包给并无承包相应建设工程资质的圣坤公司施工，且被上诉人并未提供充分的证据证明聚峰公司在分包时得到了建设单位的认可，违反上述建筑法的禁止性规定，属于违法分包情形，依法应认定无效。被上诉人冯锦超为上诉人顾义全非法承揽工程提供居间服务，亦违反上述建筑法的强制性规定，损害公共利益，故冯锦超与顾义全之间订立的居间合同应属无效。

再如，在“洪建与刘俊居间合同纠纷” [（2015）苏民终字第00607号]一案中，法院认为：“本案洪建经刘俊居间介绍，以尚行公司的名义与润龙公司签订消防水电安装专业分包工程施工合同。因本案润龙公司系涉案消防水电安装专业分包工程的承包人，其无权将其承包的工程再行分包，且无论尚行公司或洪建均无相应的施工资质，故本案洪建以尚行公司的名义与润龙公司签订的消防水电安装专业分包工程施工合同应属于无效合同。刘俊与洪建订立的居间合同，扰乱了建筑市场秩序，损害了建筑工程质量，属于以合法形式掩盖非法目的，亦应属于无效合同，故刘俊依据居间合同向洪建主张居间费用依据不足，本院对此不予支持。”

部分法院在判决《居间合同》无效后，支持居间人应获得部分补偿，如上述案例“顾义全与冯锦超居间合同纠纷一案”[（2020）苏09民终3670号]，法院在认定居间合同无效后，又认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。考虑到居间合同中居间人付出的主要是人脉资源及劳务，本案顾义全基于冯锦超的居间行为承揽了工程，从中获取了利益，而冯锦超为此也付出了劳务及有关费用，可以酌情由上诉人顾义全支付一定的劳务报酬。”但也有部分法院在《居间合同》无效后，对居间人补偿也不支持，如"张昶庆与江苏南建建设集团有限公司、黄加良居间合同纠纷一案"[（2015）苏民终字第00607号],一审法院认为：无效合同自始无效，依法不受法律保护，故对于张昶庆依据该无效协议所主张的居间服务费，依法不予支持。二审维持原判。

除此之外，实践中也存在名为居间，实为”挂靠+居间“的交易模式，即挂靠人与被挂靠人以签订居间合同的方式，通过被挂靠人自身的社会资源，帮助挂靠人拿到待建工程的施工权，获取相应的报酬。不论相关主体在所谓的居间合同中处于什么角色，其最终目的都是实施违法的挂靠行为，此种情况下，居间合同乃以合法形式掩盖非法目的，当属无效。

2. 居间合同有效

部分判例认定此类情形下的居间合同仍有效，委托方仍需向居间方支付报酬，可能是考虑到下列原因：

（1）居间合同与建设工程施工合同系两个不同的法律关系，建设工程施工合同无效并不必然导致居间合同无效。

（2）虽然涉及违法承包、分包、挂靠经营等，但该工程确实已经由委托方承建并取得承包费用。如果不支持居间方请求，实际上将会导致有过错的委托方反而得到好处，有违诚实信用的原则与公平原则。

（3）该违法承包、分包的工程没有侵害第三人利益和社会公共利益。

（4）没有提供居间合同存在无效的事实的证据

在“洪余云与朱福龙居间合同纠纷一案”[（2020）粤01民终22595号]一案中，便体现了上述观点。二审法院认为：我国法律没有禁止建设工程承包合同居间。即便如洪余云主张案外人黄某向洪余云分包工程的合同因黄某和洪余云不具有建设工程施工资质而无效，但居间合同与建设工程施工合同系两个不同的法律关系，建设工程施工合同与居间合同并非主从合同关系，建设工程施工合同无效并不必然导致居间合同无效。居间合同系朱福龙与洪余云双方当事人的真实意思表示，没有违反效力性强制性规定和存在其他合同无效的情形，依法成立，具有法律约束力。洪余云上诉主张朱福龙的居间行为促成无施工资质的洪余云承接了建筑工程，首先，洪余云对其自身没有施工资质更应是明知，其如果认为其无施工资质而不能承接建设工程，其可不承接，但实际情况是其与朱福龙签订了居间合同，并与案外人黄某签订了建设工程分包合同，并已完成建设工程分包合同所载的项目工程施工，亦已取得工程价款，从中获得收益。在此情况下，洪余云在诉讼过程中提出该主张实属违反诚实信用的行为。其次，如前所述，建设工程施工合同无效并不必然导致居间合同无效，洪余云也没有提供朱福龙存在违反有关法律规定必然导致居间合同无效的事实依据，应承担举证不能的法律后果，因此，居间合同有效。

在“上海吉装建筑装饰工程有限公司与被告江苏大诺建筑安装工程有限公司中介合同纠纷”[（2021）沪0114民初11462号]一案中，法院认为：大诺公司与吉装公司签订的《咨询服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。该合同与大诺公司与公司所签订的《建设工程施工内包合同》属于两个不同性质的法律关系，大诺公司不能以《建设工程施工内包合同》的效力来否定其与吉装公司所签订《咨询服务合同》的效力，况且《建设工程施工内包合同》是否有效也尚未有认定。大诺公司称吉装公司存在欺诈及与案外人存在恶意串通，但并未提供充分的证据予以证明，且大诺公司作为专业的建筑公司，应当知晓相关资质要求，故对大诺公司的该辩称意见本院难以采信。

3. 总结

施工合同因为违法分包、转包、挂靠的内容而无效的，与之相关的居间合同很大可能被认定为违法无效，居间报酬也得不到支持，但这并非绝对。

4.对于促成违法分包、转包、无资质承包的居间合同，应注意：

（1）从居间人的角度，合同中可以考虑增加“委托人不得以XX合同无效为由拒绝支付居间服务费用”的约定，该约定不能确保有效，但可以起到一定作用。

（2）提示当事人存在合同无效、不支持居间费用的风险。

（3）可考虑改为“先收费、未达成要求再退费”的服务模式，以降低风险。

九、返租公寓违约怎么办？

返租公寓违约了。那么就可以按照合约规定的来，看是谁违约那就谁负违约责任，谁就赔偿违约金。一般这种返租公寓上写的违约责任都是比较大的，违约金也比较高。所以在违约之前的话，要先谈清楚是不是确定要按照违约来算？能谈好不违约那是最好的

十、买了返租公寓怎么止损？

你是买了返租公寓吗？其实不需要止损的，你要想止损，你可以把它卖掉，因为你返租的公寓直接就是属于你已经购买后，他每年给你返的租金。

租不出去的话，也会给你泛珠津，即使是疫情再严重，也不耽误你返租金呐，你不会亏损的，这个你可以放心吧，如果你觉得已经赔钱了，那你就可以尽快出售，找中介公司把它卖掉