为什么说买房要尽量多贷款？

随着20年来房价的不断上涨，越来越多的购房者选择了住房按揭贷款。对于财力尚不足以全款支付的家庭来说，贷款帮助他们圆了住房梦想，更帮助他们在楼市上涨中实现了财富增长。

但其实，在贷款的时候，甚至这部分购房群体自己也不知道，无形之中，住房按揭贷款让他们通过“负债贬值”实现了倍增的抗通胀效果。

【我的观点】

不仅是尚无财力全款购房的人，即使是财力充沛具备全款能力的朋友，买房也应该尽量多贷款，还要选择最长的期限，能贷多长就贷多长！

那这是为什么呢？贷款越多，期限越长，支付的利息不是越多吗？又为什么说按揭贷款购房让他们实现了最佳的抗通胀效果呢？

关于运用合理长期负债，省下自有资金进行投资，实现资产、负债和投资的有机组合，达到收益最大化的策略，我已经在之前多篇问答中有过阐述。今天，我主要从负债贬值和资产升值两个维度，跟大家聊一下这个话题。

“负债贬值”，通俗地说，就是用未来变“毛”了的钱偿还现在借来的真金白银，由此表现出来的债务贬值。

01

◇时间是有价值的。

·货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，是资金周转使用后的增值额。也称为资金时间价值。

·专家给出的定义:货币的时间价值就是指当前所持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。

·从经济学的角度而言，现在的一单位货币与未来的一单位货币的购买力之所以不同，是因为要节省现在的一单位货币不消费而改在未来消费，则在未来消费时必须有大于一单位的货币可供消费，作为弥补延迟消费的贴水。

形象地说，就是现在的100元钱和未来的100元钱的购买力之所以不同，是因为现在节省100块钱不花，而改在20年后再去使用掉，那么20年后消费的时候必须用超过100元的钱才能买到，作为20年前你不花掉这100块钱的代价。

上图换了一个角度解释这个问题。

上世纪九十年代的时候，10元钱可以买到20斤蔬菜、10斤大米或者2斤猪肉。我们假设上世纪您口袋里放了10块钱，当时可以买2斤猪肉，但您没有买，这10块钱就忘在口袋里了；而二三十年后，您突然翻出来这10块钱，便决定要花掉它。但这时候，您发现已经买不到那2斤猪肉了，需再加上50元，共计要花60块钱才可以。

这60元相当于二三十年前的10元钱的购买力，“加上的50元”，就是延迟消费的“贴水”。

这样的解释，估计大家尤其是年龄稍长的朋友，都有切身的体会。

货币的现实购买力远远大于未来几十年之后的购买力，货币的购买力会随着时间的推移，不断地降低，这就是货币时间价值的一种体现。

02

◇回到负债的角度。

负债，对多数老百姓而言，主要就是从银行取得的住房按揭贷款了。

大家都知道，住房按揭贷款都是五年以上的长期贷款。许多银行对住房贷款的期限是按照借款人年龄加期限不超过65岁或者70岁来进行上限控制的。假设您今年35岁，那么贷款期限长达30年是没有问题的。

那么，我们继续举例说明。

假设，您购置一套现在价值100万的住宅，按照首付款比例交纳首付款40万元，办理住房贷款60万元，期限30年。这30年间，您需要偿还本金60万及利息60.58万，共计120.58万元。

看上去利息比本金还要稍高一些，貌似非常高。

但要注意的是，30年后我们累计偿还银行的120万元，能相当于现在20万元的购买力吗？

也就是说，30年的时间，银行现在这个时间点借给我们的60万元，我们只需要用同一个时间点的20万元就偿还了银行的全部本息，银行净损失40万元。

这就是“负债贬值”。贷款期限越长，作为贷款人的银行损失的越多；购房的借款人赚的也就越高。

货币增发因素带来的通货膨胀和资产价格上涨，为住宅资产的名义价格上涨奠定了基础。

01

◇只要国内生产总值GDP是增长的，就必须对应发行适量的货币，否则就会导致经济失衡。

一个国家的经济发展中，货币增发是一种常态。

比如，我国2000年末国内生产总值为10万亿；到2019年末，则增长至99万亿，相当于20年前的9.9倍。

而2000年末我国的货币流通总量为人民币13.4万亿元，对应2000年末GDP总量即市场总价值10万亿的商品；

假设没有货币增发的话，2019年末仍然是13.4万亿人民币对应全年年市场生产的99万亿商品，那么我们的商品价格则需要下跌9.9倍。也就是说，我们2000年假设是9.9元一斤的猪肉，到2019年末只能卖1元一斤。如果再放眼几十年，也许就得以“厘”、以“毫”计价了。

试问，年年养猪年年赔钱，谁还养猪？年年干活，工资越来越低，谁还上班？

然后反过来考虑这个问题，也许大家就更容易理解为什么货币增发是经济发展中的正常现象了。

我们再一起看下图：

这就是我国20年来的货币增发情况图表。

通过上图，可以清晰地看出，截止上年末我国的货币供应量为人民币195万亿元，是20年前的14.88倍，远远超过的GDP的增长速度。

假如货币增发量与GDP同倍数增加的话，从宏观角度来说，物价不会上涨；但关键的是，货币供应量M2的增幅大大领先于GDP的增长。

如果把以上的理论做个简单比喻的话，就好比是：

市场中的货物总量从1件增至10件，而在同期，市场内流通的货币从1元增至100元，那么每件货物的价格必然就从1元/件涨至10元/件。

如此，大家也就很清楚地明白了为什么这20年来楼市为什么上涨了，并不是简简单单地因为住房市场的供需矛盾推动的。

02

◇新冠疫情影响下，全球货币超常规增发将导致货币的加速贬值和资产价格的全面上涨。

新冠疫情的蔓延扩大，使全球经济受到前所未有的冲击，疫情危机已经转变为全球性经济危机。

IMF预测今年全球经济衰退3%，同时伴随着巨大的不确定性。IMF将这场危机称为“大封锁”。

第一，严重性方面，我们面临着大萧条以来的最大衰退，全球经济2020年将萎缩3%的预期，仅适用于今年中期疫情控制有进展的前提下；（如果疫情恶化，预期也会随之进一步下调）

第二，规模方面，这是一场全球危机，三个月前我们预计160个国家会出现人均收入增长，如今我们认为170个国家会出现人均收入下降；

第三，特殊性方面，经济活动的关停，是出于防疫的必要性。因此很难用传统的经济刺激措施来促进需求。在IMF历史上第一次，流行病专家左右着宏观经济预测。

目前，以美国为代表的世界诸多国家纷纷出台量化宽松政策，开动印钞机，加速货币增发，以对冲疫情对宏观经济的影响。

我国2019年6月末，对外贸易依存度已达32.5%。高外贸依存度在疫情的冲击下，给我国带来两个方面的影响。一是境外国家货币增发给我国带来的输入型通货膨胀；二是在外贸经济受到严重冲击的形势下，我国也必须以“积极的财政政策更加积极有为、稳健的货币政策更加灵活适度”来应对经济下滑。

4月20日，在之前降准、降息的基础上，我国的LPR再次下调。其中一年期LPR一次性下调20个基点，五年以上LPR下调10个基点，再次验证了国家已经打开利率下行通道，货币增发正在路上。

包括中国在内的全球货币超常规增发，必然带来货币的加速贬值，同时推动黄金、房产等实物资产的价格上扬。

因此，货币增发为房产的价格上涨奠定了基础，在未来的很长一段时期内，住宅资产的名义价格上涨是大概率的事情。

【总结】

对于老百姓来说，除了买房贷款，很难取得银行的长期贷款。只有通过买房，才能实现合法、合规的长期负债。

综合以上分析，通过买房，可以有效对抗在二三年左右传导至我们生活方方面面的通货膨胀与物价上涨。

通过负债，可以通过“负债贬值”倍增我们的抗通胀效果。

因此，使用银行按揭贷款买房，是极为合适的。金额越高越好，期限越长越好。