商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房包销法律关系有哪些？

在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。

1、开发商与买受人之间的买卖关系

在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。

2、开发商与包销人之间的包销关系

这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。

3、包销人与买受人之间的关系

如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。

二、商品房包销有什么法律特征？

1、代理说

这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。

“有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。

2、买卖说

这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。

一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权最终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能最终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。

有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”

3、两合行为说

持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。

4、“无名合同说”

这种观点也是学者提出的一种最新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。

二、优势与特色区别？

优势：比对方有利的形势

特色：事物所表现的独特的色彩，风格等。特色是一个事物或一种事物显著区别于其他事物的风格、形式，是由事物赖以产生和发展的特定的具体的环境因素所决定的。是其所属事物独有的。

特色可以是你的优势，但优势不一定是你的特色。

比如你的逻辑思维能力非常出色，这是你的优势，能够在理科方面拿到更高的分。这是你的优势但不是你的特色，因为逻辑思维能力强的人很多。

但是你写作的内容总是与众不同，总是用能从不同的角度分析，但是往往得分不高。这是你的特色，但不是你的优势。

三、DHL优势与缺点？

DHL：时效正常情况下2-4个工作日,优点：速度快，特别到欧洲三个工作日和东南亚地区二个工作日,派送网络遍布世界各地,查询网站货物状态更新及时,遇到问题解决快,21公斤以上物品更有单独的大货价格,部分地区大货价格比国际EMS还要底,超省费用。

缺点：小货折扣高，比国际EMS费用高20-30%左右,体积重大于实际重按照体积重量计算费用,对所托运的物品限制比较多拒收许多特殊商品.

四、南充优势与缺点？

南充市的优势是地理位置非常的优越，水资源也非常的好，因为有嘉陵江，但是缺点就是工业园区很少，导致当地人找工作很难。

五、solidworks优势与不足？

solidworks在曲面应用上相比UG和ProE有着明显的不足。操作起来不够得心应手。如果你想编程加制图一起学习的话建议学习UG或者ProE。 然而他的优点却也非常明显。

首先,Sw这款软件自带入门教程,简单易懂,非常容易上手。支持全中文。其次,SW自带有限元分析插件。

六、南京优势与劣势？

优势：南京的地理位置优越，交通便利，GDP在全国的城市中排名前十，经济发达，医疗水平高，生活配套设施齐全，教育资源雄厚

劣势：南京的气候不是很好：冬天属于湿冷，夏天属于闷热，甚至能到40度。虽然经济发达，但是人均收入不高，房价在全国的一线城市中属于比较高的，压力较大。

七、区域优势与区位优势有什么不同？

区域优势与区位优势的意思差不多，区别在区域的地理范围比区位大。 　　所谓区位优势，它是指跨国企业在投资区位上所具有的选择优势。也就是说可供投资地区是否在某些方面较国内优势，投资区位的选择要受到生产要素和市场的地理分布、运输成本和投资环境等诸因素的影响。

八、商品房与经适房的区别？

1.经济适用房价格较优惠，但面积不大，商品房位置好，基本在繁华地带，价格高，与经济房相差一倍左右，且两种房差别不大。

2.经济适用房需居民进行申请，摇号，商品房为完全市场化交易小区且物业标准较高。

3.两房的土地情况不同，经济适用房申请和审核很麻烦，实际居住地理位置较差，面积不大，价格低。

扩展资料：

商品房（Commercial housing）在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年

九、商品房水管与线管交接怎么处理？

水管与电线管不能交叉。

水电和线管尽量不要交叉，实在有交叉尽量少，并且下面打槽处理，不要做到背管压迫。

1、强弱电线管首先绝对不能同管，不同管同向不能相隔太近（起码保持30-50）这个比交叉的干扰大。

2、当然尽量不要交叉，实在要交叉：不要交叉太多。十字交叉。不要背管。最好在交叉部位裹点锡箔纸，这个不费钱也不费力。

3、交叉对管道影响比较严重。如果已经铺设结束还没有进行装修下一步，那么需要要求铺设管道的工人返工，并且要求他们给予说法和赔偿。因为专业人士都知道，铺设管道能不交叉就不交叉。

十、政府回购房与商品房的区别？

商品房可以自由买卖交易，保障性住房是政府为了解决中低收入人群住房困难推出的一种特殊的商品房，买保障性住房需要达到准入条件，到街道申请，经三级公示合格后备案，等待摇号，摇上号后才有资格购买。保障性住房主要分为：廉租房、经济适用房、限价房、公租房。

所谓“回购房”,是指房产商在楼盘销售时,承诺按一定的收益率给予购房者回报,并在一段时间后按约定的价格回购房产。

由于回购房是个比较保险的房产项目,一些手头有足够资金的者都打着购买政府回购房的算盘.

购买政府回购房需要哪些资

绘制权证：对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。

勘丈绘图：它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，补测或修测房屋分幅平面图，绘制分丘平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。

登记收件：登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。

产权登记的首要程序就是登记收件。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；　经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。