一、宁波旅游，宁波附近城市旅游？

附近的话

我推荐第一天奉化第二天宁波

从宁波汽车南站出发，坐去溪口的大巴或者988公交到底站

早上早点出发

千丈岩、蒋母墓道、武陵门、民国大杂院

然后赶六点的988末班车到滕头下车

最近滕头有国际梦幻灯光嘉年华，值得一看

住宿的话推荐奉化汽车东站旁金钟广场的南苑e家

晚上的时候在金钟广场大排档吃个夜宵还是很舒服的

第二天汽车站坐车回宁波

到宁波可以逛一下市区里的

天一阁-城隍庙-外滩-天一广场这些

基本上地铁都到的也很方便。

二、宁波哪个小区

宁波哪个小区最适合居住？这是许多人在选择安家落户的时候经常会犯愁的问题。毕竟，选择一个合适的小区是关系到生活质量和未来发展的重要决策。因此，我们将为您介绍一些宁波市内最受欢迎的小区，帮助您更好地了解这个问题。

1.江北区

江北区作为宁波市的主要发展区域之一，汇聚了许多优质的小区。其中，有许多小区的环境优美、设施完善，是宁波市民居住的首选之地。

2.鄞州区

鄞州区是宁波市的重要城区之一，拥有丰富的商业资源和便捷的交通网络。这里有许多宽敞舒适的小区，为居民提供了安静、便利的生活环境。

3.海曙区

海曙区是宁波市的中心城区，也是历史悠久的区域之一。这里有许多历史文化名胜和宁波市的标志性建筑。在海曙区，您可以找到既有现代化设施，又保留着悠久历史的小区。

4.余姚市

余姚市位于宁波市辖区的北部，是一个宜居城市的典范。这里空气清新、环境优美，许多小区规划合理，提供了丰富的社区活动和便利的生活设施。

5.奉化区

奉化区位于宁波市区的东部，是一个以生态环境和宜居性闻名的地方。这里有许多风景如画的小区，充满绿意和生机。奉化区的小区聚集了许多自然资源，并提供了优质的教育和医疗设施。

6.慈溪市

慈溪市位于宁波市的东北部，是宁波市的发展热点之一。这里有许多新建的小区，拥有现代化的设施和良好的社区管理。慈溪市的小区规划合理，居住环境安静舒适，适宜居住和发展。

7.宁海县

宁海县位于宁波市的东南部，被山水环抱，是一个自然资源丰富的地方。这里有许多宜居的小区，提供了安全、宜人的生活环境。宁海县还拥有许多旅游景点，吸引了许多游客和居民。

总的来说，宁波市拥有许多适合居住的小区，每个小区都有其独特的优势。选择宁波哪个小区最适合居住，还需要根据个人的需求和偏好来进行权衡。希望本文为您提供了一些帮助，祝您找到理想的居住地！

三、宁波王子空间地址？

宁波王子空间是一家位于宁波市江北区的共享办公空间，拥有独立办公室、开放式工位、会议室等多种场所，为创业者、自由职业者及企业提供高品质的办公服务。其地址位于宁波市江北区望京时代广场A座23楼，交通便利，周边配套设施完善。宁波王子空间秉承“舒适、自由、创新、协作”的理念，旨在为用户提供一个兼具高效与愉悦的工作环境，成为宁波地区创业者和企业进行交流合作的重要场所。

四、宁波人口最多小区？

青林湾小区是宁波人口最多小区。青林湾项目位于姚江南岸，邻近于在建的宁波市中医院及将建成的海曙区商业副中心，青林湾整个项目总用地面积约70万方，规划可建建筑面积约110万方，适宜约1万户家庭、3至4万人口的生活，是宁波市规划建设中最大的住宅社区。青林湾小区目前一共有六期。

五、宁波高档小区排名？

东部新城】泊璟廷：　别墅均价：6万元/㎡，泊系半岛别墅：约800-1000㎡

【海曙】莲桥第：　价格：3000-6000万元/套

【东钱湖】九唐：　约价格：2500万/套（主力面积约800㎡-1100㎡）

【东钱湖】云山麓池：　约：1100-2500万/套起，面积450-1000㎡

【东钱湖】比华利：　均价：33000元/㎡，别墅套型：600-828㎡

【东钱湖】卡纳湖谷：　均价：30000 元/㎡，别墅套型：380-1000㎡

【海曙】维科月湖花园：　价格：36000元/㎡，大平层面积270-290㎡

六、宁波城市怎样？

宁波这座城市从客观上讲也是超优质的~浙江的第二大城市，杭州是省会城市，但是个人觉得太堵了，宁波城市道路和建设都是刚刚好的，发达但是不拥堵，也还在发展。

宁波也是一个公交车必定让人的城市，因为这个风范，导致很多私家车也是让行人的。

这个城市里，有应季的海鲜，有足够的绿化，有9点钟堵死人10点钟没有车的天一广场，有鼓楼有城隍庙，有一切适合居住的条件。

总之在我眼里，宁波是一个充满人情味，时尚和复古并存，文明，经济发达又不断发展的城市~~~

七、宁波城市概况？

宁波，简称“甬”，是浙江省副省级市、计划单列市，国务院批复确定的中国东南沿海重要的港口城市、长江三角洲南翼经济中心。截至2021年底，全市下辖6个区、2个县、2个县级市。全市陆域总面积9816平方公里，其中市区面积为3730平方公里。全市海域总面积为8355.8平方公里，根据2018年海岸线动态监视监测数据，岸线总长为1678公里，约占全省海岸线的四分之一。

八、宁波城市校训？

宁波城市学院的校训是“尚德明责，笃学强能”。

宁波城市职业技术学院（Ningbo City College of Vocational Technology），简称“NCC”，是位于浙江省宁波市，宁波市人民政府举办的全日制普通高等职业院校。

学校先后被评为浙江省课堂教学创新校、浙江省应用技术协同创新中心校、浙江省高校示范性教师教学发展中心校、浙江省示范性职教集团牵头单位、浙江省高职院校教师信息化教学发展中心校、国家现代学徒制试点学校、全国首批职业院校数字校园建设实验校、全国职业院校魅力校园等。

截至2021年1月，学校占地面积523075.1平方米，教学科研及辅助用房159538.18平方米；设有教学院部9个，开办高职专业30个；有教职员工551人，其中专任教师343人，全日制本专科在校生近万人；馆藏纸质图书70余万册，电子图书105259册。

九、智慧城市空间

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智慧城市空间：创造未来的可持续发展
    
    
智慧城市空间是指那些运用先进数字技术、互联网和大数据分析来提升城市生活质量、可持续发展和效率的城市。它们将信息和通信技术与城市基础设施相结合，以改善交通、能源、环境管理和公共服务等领域的效率和可用性。
    
    
数字化转型：为智慧城市的发展铺平道路
    
    
随着科技的迅猛发展，城市正经历着巨大的变革。数字化转型为智慧城市的发展铺平了道路。整合互联网、物联网、云计算、人工智能和大数据等技术，城市可以收集和分析大量数据，以更好地管理资源和提供公共服务。
    
    
智慧城市的基础是各种传感器和设备，它们可以收集环境数据，如交通流量、空气质量和能源使用情况。这些数据可以被实时监测和分析，从而帮助城市制定更有效的规划和决策。例如，交通管理部门可以根据实时交通流量优化路线和信号控制，从而减少交通拥堵和排放。能源公司可以根据实时能源使用情况调整供应和配电，提高能源利用效率。
    
    
智慧交通：减少拥堵，提高交通效率
    
    
智慧城市的一个关键领域是智慧交通。通过将传感器安装在道路、车辆和交通设施上，城市可以实时监测交通状况，并提供交通管理建议。这可以帮助减少拥堵和提高交通效率。
    
    
例如，智能交通信号灯可以根据实时交通流量自动优化信号时间，以减少交通等待时间和拥堵。智能停车系统可以指导驾驶员找到空余停车位，从而减少在寻找停车位上浪费的时间和燃料。智能公交车可以根据乘客需求和实时交通情况自动调整路线和发车时间，提供更高效、便捷的公共交通服务。
    
    
智慧能源：优化能源使用，实现可持续发展
    
    
智慧城市的另一个重要方面是智慧能源。通过使用智能计量设备和智能电网，城市可以实时监测和管理能源消耗。这有助于优化能源使用，减少浪费，实现可持续发展。
    
    
智能计量设备可以提供居民和企业的能源使用数据，并帮助他们了解和管理自己的能源消耗。智能电网可以根据实时能源需求和供应情况进行调整，以确保能源供应的稳定性和效率。可再生能源的利用也是智慧能源的重要组成部分，智能电网可以更好地集成和管理可再生能源，促进低碳发展。
    
    
智慧环境：改善环境管理和居民生活
    
    
智慧城市还可以通过智慧环境解决方案改善环境管理和居民生活。通过使用传感器和监测系统，城市可以实时监测空气质量、噪音水平和废物处理情况，以便及时采取措施。
    
    
例如，智能垃圾桶可以自动压缩垃圾，减少垃圾收集车辆的频次和能源消耗。智能灌溉系统可以根据实时天气和土壤湿度自动调节灌溉量，减少水资源浪费。智能环境监测系统可以警报当地政府和居民有关环境污染、水质问题等的信息，以便及时采取行动。
    
    
智慧公共服务：提供高效便捷的服务
    
    
智慧城市通过数字技术和互联网为居民提供高效便捷的公共服务。通过在线平台和移动应用，居民可以方便地访问各种公共服务。
    
    
例如，智能市民卡可以整合各种公共服务，如公交、图书馆、健康保健等。智能手机应用可以提供公共交通信息、出行计划和城市导航。在线服务平台可以提供政府部门的服务，如市政府、税务局和就业中心等。这些服务的数字化和集成使居民的生活更加便捷和高效。
    
    
结论
    
    
智慧城市空间是推动城市发展和可持续发展的重要领域。通过利用先进的技术和数据分析，智慧城市可以优化交通、能源、环境管理和公共服务等领域的效率和可用性。智慧城市的发展需要政府、企业和居民的共同努力，以创造一个更美好、可持续的未来。
    
  

十、如何评价宁波这个城市？

从上周开始，我开启了全国50个城市的房产投资分析系列文章。

第一期汕头篇反响还不错，今天继续更新第二篇，应其中一个小伙伴的强烈要求，直接跳到千里之外的宁波。

从房产投资的角度给出结论：短期持平，中长期待定

我做房产投资分析所用的框架，分为宏观经济，人口及结构，房产数据3个部分。我一般会通过对框架中3个部分，几十个指标的分析，作为对该城市基本面的判断。如果判断为有长期投资价值，我才会进行后续的板块，片区等微观分析。

因此，这里不探讨微观选筹的问题。有兴趣进一步了解具体板块和片区分析的，可以加我微信，咱们坐下来喝杯茶，慢慢聊。

本文六千多字，有点长，可能要读20-30分钟。先收藏有空再看也可以。

闲话不多说，进入正题。

1. 宏观经济

1）GDP

GDP是一个国家及城市发展好坏的基础指标，了解一个城市的基本面，从GDP开始。

2019年宁波全市实现地区生产总值11985亿元，GDP排名全国12，浙江省全省排名第2，仅次于杭州，属于十分优秀的行列。GDP同比增长6.8%，略高于全国6.1%的水平，持平全省增速。2015至2019年5年间的复合增长率为8%，成绩可观。近几年经济增速的确是放缓了，但仍处于可接受的范围。（见下图）

再来看GDP的三产分布，2019年宁波第一产业实现增加值322亿元，同比增长2.3%；第二产业实现增加值5783亿元，同比增长6.2%；第三产业实现增加值5880亿元，同比增长7.6%。

2019年，宁波的服务业对全市经济增长的贡献率提高到54.2%，达到历史新高。

近年来，宁波市积极调整经济结构，出口依存度从高峰时的80%下降到目前的50%左右。港航物流、休闲旅游、金融保险等一批现代服务业快速崛起，以网络购物、跨境电商为代表的新消费持续发力，“三驾马车”更加均衡发展。

工业长期是经济增长的第一引擎。宁波经济韧性足，发展后劲强。从三产比例看，宁波市是万亿GDP城市中二产比例最高的城市之一，2019年，宁波市以高水平建设“246”万千亿级产业集群为抓手，努力打造国家制造业高质量发展示范区，全年工业增加值首次突破5000亿元，稳居省内第一、全国计划单列市第二。

2）固定资产投资

指建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。是一个城市经济发展的基本推动力，也是扩大社会生产能力、优化产业结构、提升国民经济物质基础，实现经济持续健康发展的重要途径。

即通过这个指标，我们可以观察该城市的经济是否发展良好。

2019宁波市全年完成固定资产投资比上年增长8.1%（见下图），2018增长3.6%，2017年3.5%，19年的增长略有提升。

之前我们提到民间投资与基础设施对经济的影响和相互关系。

民间投资具有明显的顺周期性，民间投资增速可以作为实体经济景气度的正向指标。

民间投资有一个显著的特点就是逐利性，只要经济基本面好，投资回报高，民间投资增速比非民间投资要高许多。但当实体经济增速下滑，投资回报下降时，民间投资下滑的速度也非常快。

而基础设施投资则是政府托底经济的手段，因此基建投资具有显著的逆周期性。在民间投资增速下滑的情况下，基础设施建设的加速也很难弥补这块的不足。

2019年宁波市固定资产投资同比增长8.1%，其中民间投资增长6.1%。民间投资增速较基础投资增速慢，反映出近两年经济确实不是十分景气。

从投资主要构成看，基础设施投资增长7.5%，工业投资增长10.5%，房地产开发投资增长7.3%。就2019年的数据总体来看，宁波在固投各方面均衡稳定发展，不能说十分亮眼，但也高于及格线。

3）人均GDP和人均收入

人均GDP被看作经济产出效率的刻画指标，用以说明人们创造财富的能力，衡量经济发展长期变动。人均GDP反映的是每个人平均创造的财富，数值越高，反映出国家经济产出和发展水平越高。而人均可支配收入及反映了每个人所拥有财富的多寡，即购买力水平。

截至2019年，宁波市人均GDP14.03万元，全省排名第二，大概是全国平均水平的一倍。（见下图）

2019年，宁波全市居民人均可支配收入59561元，同比增长9%，全省排名第二，略落后于杭州。大概是全国人民人均可支配收入中位数26523元的2.2倍。（见下图）

简而言之，宁波市的人均产出和收入这一块，远远领先于全国平均水平，生产力和购买力十分充沛。

4）政府负债率

负债率低，则说明社会应债能力较强，公债规模可以适当扩大。

负债率较高说明政府的借债行为对经济活动的影响较大，增发公债的潜力有限。

如果政府不能继续发债，但要维持运营，则大概率会通过卖地来增加财政收入，即负债率高的城市，大概率土地依赖程度也比较高。

2019年，宁波全市一般公共预算收入1468.51亿元，全市政府性基金预算收入1951.57亿元，全市政府债务限额2158.35亿元。

负债率的计算公式如下：

政府负债率=地方性债务余额/(一般预算收入+政府性基金收入)

根据这个公式算出宁波的政府负债率是63%。

按照国际标准，地方政府债务率通行风险警戒线为80%-120%。宁波现在处于比较健康的水平。也别开心地太早，要结合土地依赖度一起看。

5）土地依赖度

地方一般公共预算收入由税收和非税收入构成，是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标。而我们常说的“土地出让金”收入则计入政府性基金预算中，是基金收入的主要来源。

土地依赖度高的城市，意味着政府频繁通过卖地来维持财政开支平衡，大量地卖地建房会导致供需的不平衡。

对于土地依赖度低的城市，如果遇到经济增长的压力，地方政府有短期加大供地力度的可能，则可以考虑布局速度，抓住窗口期。对于土地财政依赖度较高，供求关系存在一定问题的城市，要十分谨慎，考虑未来供求风险。

判断土地依赖程度的公式如下：

土地依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%，

留意：如果超过50%属于高依赖，超过100%则是超高依赖

宁波2019年的土地出让金是1403.96亿，一般预算收入1468.51亿，根据以上公式算出宁波的土地依赖度97%，距离超高依赖仅一步之遥。（见下图）

换句话说就是，不卖地就没钱。即使前面算出来的政府负债率只有63%，但是如果不通过卖地，恐怕宁波政府支撑不了财政支出。对于土地依赖度高的城市，我们要格外留意。因为快速地卖地与扩张会影响供需平衡，如果该城市新增人口不足，很容易导致供过应求，价格下跌的后果。

2. 宏观人口

1）人口及人口增量

房产长期价值看人口，在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力，反之，即使涨了，也要担心未来是否有人接盘。

2019年宁波的常住人口是854.2万人，其中户籍人口数608万人。城镇常住人口是629万人，城镇化率74%左右，高于全国平均水平，处于城镇化末尾阶段。

需要留意的是，2014年宁波的常住人口数是760万人，也就是说过去5年总共增长了94万人左右，增幅11%，平均每年19万人，五年复合增长2.4%，增长速度可观。

按照这个增速，宁波有望在2030年前突破1000万人口，进入超大城市行列。

再看一张图：

2019年宁波的人口增量34万人，处于全国第四，成绩可观。这也和宁波近年的人才引进政策息相关。

相比临近的杭州和南京，宁波的知名度略低一筹，高等教育资源也较为匮乏，无论是“引人”能力还是“育人”能力都相对较弱，人才资源较为稀缺。

为了有效扩大人口规模，吸引人才到宁波安居就业，在新一轮“人才大战”中，宁波多次出台引人政策，在户籍保障、就业创业、安居补贴等多个方面为人才提供保障，解决人才后顾之忧。（见下图）

“2018年新年第一天，宁波重磅推出人才公告。当年便新增人口19.7万人，人才净流入率居全国第二位。2019上半年，宁波接收各类大学毕业生6.8万余人，同比增幅高达42.5%，其中接收应届大学毕业生约3.5万人，同比增长14.05%。”

在我的《房产投资课程》里的第一章中国宏观数据指出：

中国在2000年之后，没有再出现第四次人口大爆发，最后一次人口爆发截至止2000年，因此以结婚置业大概在25-35岁来计算的话，刚需置业的需求会最后集中在2025年-2035年间，

人口红利是许多发展中国家以往经济高速增长的重要源泉，在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长。

且从2025年开始，每年大约是2千万人去世，出生的人数大约在不到2000万人。因此，最迟在2030年前，中国的人口将进入负增长。换言之，楼市的接盘侠越来越少了。

因此我们可以的得出，中国人口增长开始放缓，未来10年内将陷入人口负增长阶段，最后一波置业潮发生在2035年之前。

基于这一点，我得出的结论是，任何人口不足1千万，且在未来5-10年内没办法到达这个数字的城市，理论上我都是不建议投资的（刚需自住另当别论），当然是否值得投资，还要结合其他指标，比如供需情况，一起综合考虑。

3. 人口结构

1）在校小学生

我们会从小学生数量总量，增长速度，占总常住人口比例这三个方面来分析。

第一，小学生数量，与住宅成交规模及价格有一定的相关性

即这些小学生数量较多的城市，其商品住宅成交规模也往往居于前列。

再来看一组长三角各城市的数据，可以看到除了苏州，基本上在校小学生的人数与房子均价（冰山数据）基本呈现一个正相关关系。（见下图）

这里要提醒的是，任何的指标都只是给予一个参考意义，并不能作为绝对的判断。比如苏州这特例，小学生人数多，但是房价又相对低，这个时候我们就要多留个心眼，再从其他指标去寻找，判断哪里出了问题。

第二，小学生人数增长快慢反映城市吸引力的高低。

随着城市化的加快，民众生育意愿降低，近些年全国小学生数量也呈现逐渐下降的趋势。一般来说，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力。

宁波2015年的在校小学生人口是48万人，4年时间，增长了2.4万人，数量增幅5%，4年的复合增长率仅1.2%，远低于常住人口增速。

对比常住人口和小学生人口的增长会发现，即使宁波在2019年新增人口数量和过去4年增速都排名全国前五，小学生的增速却远远落后于其他城市。（见下图）

常住人口的增量显示了城市人口的增长，但是小学生人数的增量才能代表真正留下来工作生活的人数，否则人口再多，都只是流动性人口。

第三，小学生占人口比例的高低反映人口沉淀下来生活的情况

大量的流动人员到从农村到城市，或从小城市到大城市后，融入该城市的愿望十分强烈。如果小学生的比例较低，也间接地反映了该城市的吸引力不足，无法使过来的人留下（当然，也要考虑到户籍限制等因素）。

宁波的在校小学生人口是50.4万人，占人口比例5.9%左右，在长三角主要城市中处于中等偏下的水平。

2）在校大学生

在校大学生数量，反映的是一个城市科教能力，生产人才和聚集人才的能力。

宁波在校大学生21万人，占人口比例2.5%左右。在整个长三角排名靠后。（见下图）

3）人口老龄化程度

人口老龄化程度，反映了一个城市的活力，未来接盘侠的比例。

浙江省发布的人口数据公报显示，2019年末全省常住人口中，65岁及以上人口为830.7万人，占比为14.2%，比上年上升0.6个百分点。这意味着浙江跨入深度老龄化社会。宁波65岁及以上人口占比大约11%。

根据联合国的划分标准，当一国60岁及以上人口比例超过10%或者65岁及以上人口比例超过7%，则认为该国进入“老龄化”社会。按照这个标准，宁波已经是妥妥的老龄化城市了。

老龄化不是决定房价的主要因素，但是也是一个影响供需的重要因素，同时要结合城镇化，新增人口数量和增速一起分析。如果一个城市步入老龄化，但是城镇化进程还没有完成，且新增人口和增速不足，这时就要引起警惕了。

中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构却在不断老化，未来的三四线城市房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，购房需求则会因人口老龄化而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼市价格的增幅有限，并且有下跌的可能。

4. 房产数据

1）供需

最基础的经济学原理：供需决定价格，供不应求则价格上涨，反之下跌。

宁波的总面积是 9241平方公里，建成区330平方公里，占比4%，还有大量的空地面积可以进行建设。2019年宁波宅地供应量全省第一，其中市区宅地成交面积创下自2014年起六年间的新高。

这批规模庞大的宅地，有一部分已经在建房子、有一部分则尚未开工，计算其中已领取预售证而未售的，已开工尚未领证的和尚未开工的，转换成住宅建筑面积，全市六区大概在1500万平方米左右。

宁波市区现存商品住宅的潜在供应量接近1900万平方米，扣除掉其中的配建用房面积、商服用房面积，纯住宅建筑面积大概有1500万平方米。而2020上半年，商品住宅成交面积约为320万。接下来即便不再供应宅地，新房的存量供应也需要两三年时间才能消化完。

宁波在2017年-2018年多次出台调控政策收紧楼市，但由于近几年来当地外来人口规模快速增长，带来大量新增住房需求；且因为落户门槛不断降低，与相关人才购房补贴政策，新增住房需求也因此能较大比例的转化为购房需求。

自2015年以来，宁波的商品住宅成交规模连续四年上升，至2019年末，全市的商品住宅成交规模已达到1426万平方米，首次超过杭州，成为省内住宅成交规模之首。（见下图）

一二线整体大环境不佳的大背景下，宁波2019年依然保持高速增长，商品住宅销售面积达1426万平方米，较2015-2018年均值增加44%，也创下历史新高。（见下图）

聊完新房，看看二手的供需情况。

宁波2019年新房销量64568套，二手房销售量大概76643套，二手房的销售占整体销量54.3%，二手成交占比虽低于杭州南京等地，但是宁波的二手流动性还不算差。

贝壳网上2020年12月的二手挂牌量是38558套，以2019年全年销量来计算，去化周期大概是6个月。这与CRIC的统计数据6.5个月基本是相符的 ，这也再次反映出，宁波的二手房市场流动性尚算可以。（见下图）

2）二手房价格走势

先看冰山指数。从19年年初的均价21000，涨到20年年底的26000左右，2年的涨幅23.8%，年均11.3%左右。算是涨的非常猛的了，而且此为全市平均水平，如果是市中心一些领涨的片区或小区，年均涨幅应该都在15%以上。（见下图）

再看一下安居客的数据，显示从18年年初的17100左右涨到20年年底的26000，3年涨幅53%，年均涨幅15.2%，非常地猛。（见下图）

眼尖的朋友可能会发现，宁波出现了一二手房价格倒挂的问题，做一点简单解释：当地KFS高价拿地；房东看到拍地价格上涨，调高预期，提高售价；新房遭到限价，促使人们偏向买价格更低的新房，KFS快速回笼资金。不得不说，宁波某些新盘还是存在一定的套利空间的。

3）房价收入比与租售比

宁波的房价收入比大概是13.2，在全国来讲属于较高的水平。见下图

租售比大概是1.8%，处于比较靠后的水平，租金回报比较低，也相对地反映了房价在某种程度上被高估。（见下图，排名39）

5. 结论

汇总一下各项指标，我用颜色标识一下，红色就要留意了。

1）GDP表现：总量排名上升，增速放缓

2）固定资产投资状况：均衡发展，不是十分亮眼

3）人均GDP及人均收入：远高于全国，全省平均线

4）政府负债率：健康良好

5）土地依赖度：超高依赖

6）人口：总量不足，增量可观

7）在校小学生：总量不足，增量少，占人口比重低

8）在校大学生：总量不足，占人口比重低

9）老龄化程度：高

10）供应：明显过多，量价齐涨

11）成交：二手占比合理，流动性中高

12）房价收入比：偏高

13）租售比：偏低

综合评级：短期持平，中长期待定

1）最近这几年，经济明显不是很好的大环境下，宁波靠着这几年不断的人口引入，极其宽松的落户政策，及十分进取的人口补贴支出，房市逆市而上，连续几年量价齐涨（实际上，从2016年开始，宁波已经连续涨了5年）。

但是由于前几年新房快速扩张，2020年一但放缓，且由于宁波是土地财政依赖度非常高的城市，一旦人口增长乏力或人口流失，不断落成的新房便会流入市场，导致供大于求，冲击存量市场。

2）对有兴趣在宁波投资的朋友来说，我建议你持续长期关注上面提到的几个数据，即GDP，人口增量，小学生人数增量，新房供应量，一二手成交量等。

这些指标都将会影响供需，并最终反映为价格。因为宁波本身的基本面非常不错，且政治地位较高，经济是浙江省的老二，紧贴着杭州，因为我认为宁波本身是有房产投资价值的。

3）但是需要留意的是，杭州房价在18年年中高点之后迅速下滑，横盘了一年多之后又开始艰难爬坡，目前二手房大概在35000的水平，与宁波价差大概是10000左右，而在2019年初的时候，两者的价格相差是超过15000的。宁波与南京的价差也从原来的接近10000缩减到现在的5000多。下面我再列了一个江浙四市的参数给大家做横向对比。

宁波这几年无论是从经济发展，还是人口增量各方面的表现，都没有比杭州和南京好，但是价格涨的比杭州和南京快；再者，从宏观数据上来看，宁波的各项指标和无锡相差不大，但是价格却高了40%。宁波经过了连续5年的上涨之后，即使原来有什么价格洼地也基本被填平了。

当地ZF通过强调控希望之前热炒起来的房价能够安稳过渡，因此短期内不会有太大的涨幅，刚需上车的朋友们可以慢慢选房。宁波的基本面摆在这里，中长期来讲除非发生什么黑天鹅，否则房价还是比较坚挺的，只会横盘不会大跌。宁波需要把经济和人口提上去，才能为将来的增长坚实基础。（希望做长期价值投资的小伙伴可以持续关注以上提到的各项指标，并留意宁波与江浙另外几个城市的对比）

本文仅代表个人的分析和建议，投资的话短期内不是很推荐，但如果你是刚需自住且还是第一套的，就别考虑这么多了，先买了住进去再说吧。坚持房住不炒。

全文以上。

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