购买商品房的时候，阳台面积是怎么计算，封闭阳台是按一半面积算还是按全面积计算？

要说清楚封阳台和不封阳台的问题，首先讲两个概念。

一是计容面积

开发商拿地时，土地出让条件里会有个容积率的要求，容积率就限定了开发商能做的计容面积上限。

计容面积的计算是依据国家标准规范，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。

其中，第3.0.21规定，“ 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”

这个规范计算阳台面积不论阳台是否封闭。

对于主体结构内外的区分，由于过于专业，本文就不多加阐述，可以简单理解为凸出来的阳台就是主体结构外的阳台，凹进去的就是主体结构内的阳台。

参考以下图示。

区分主体结构内外的阳台不是重点。

为了更少的算计容面积，开发商一般都会做主体结构外的阳台，就是只算一半面积的阳台。

也就是说，阳台的计容面积一般只算一半。

二是房产面积

房产面积就是开发商卖房时的销售面积。也就是房产证上的面积。

房产面积计算是依据《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131—2011）。

其中对于阳台面积计算，分为封阳台和不封阳台，有以下规定。

第4.1.1.6条，“全封闭的阳台面积，应按其外围水平投影计算。

这一条的意思是指封阳台需要算全面积，即，阳台的长度×宽度。

第4.1.2.3条，“有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”

这一条的意思就是指不封闭阳台按一半计算面积，即，阳台的长度×宽度÷2。

从以上两个规范中可以看出，计容面积和房产面积的计算规则有些差别。有些面积不计容，或者计容面积算一半，但是房产面积全算。

开发商可以利用这两者之间的差别，在容积率一定的情况下，做出比计容面积更多的可销售面积。

以前开发商经常用不做楼板，后期改造增加楼板，做大设备平台面积，后期改为房间等“偷面积”的方式来作为营销噱头。现在购房者慢慢发现改造起来麻烦，并且纠纷很多，加上政府相关部门的管控越来越严，偷面积的方式不好用了。

开发商就开始“合理”利用相关规范的差异，利用不同规范对面积计算的差异做文章。

有的开发商整个楼盘所有楼栋都以封阳台销售，对外宣称为了避免业主自行封阳台导致立面效果不统一，同时替业主省了封阳台的钱等说辞。

如果价格、地段、品牌等因素和周边楼盘一样的话，购房者可能会更倾向于买这个楼盘，因为省了封阳台的钱了嘛。

当然，这对购房者来说，实际上是不划算的。

以150平米户型的房子为例，阳台全面积约15平方。

不封阳台的户型因为房产面积只算一半，还有一半面积赠送的，封阳台的户型相当于同样的总价，实际面积比不封阳台的户型少了7.5个平方。

以房价2万来算的话，差价就是15万。

还有维修基金、物业费、装修报价等这些以房产面积为基准的收费，都会因为房产面积多了这7.5个平方而多收费。封阳台的费用在这些面前也就不值一提了。

封阳台的房子不是不能买，买之前要算好经济账，权衡得失，做到心中有数。